路線価 (2023) 茨城県坂東市岩井字篠山4899-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市岩井字篠山４８９９番６
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	449万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	449万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、坂東市及びその周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は、圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層が中心で、圏域外からの転入は少ない。坂東市中心市街地に近い既成住宅地域であるが、需要は、より利便性の良好な市内新興住宅地やつくば市・守谷市方面へ流出しており、外部需要も少なく地価は弱含みである。需要の中心価格帯は土地は１６５㎡程度で４５０万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は坂東市を中心に周辺市町の圏域に存する市街化区域内の住宅地域一帯である。需要者は、旧岩井市に居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。特に地縁関係を有する地元出身者が中心となる傾向があり、同一需給圏外からの流入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円前後、新築戸建て住宅で２０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 坂東市中心市街地に近い既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、坂東市の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。標準地は画地規模が小さく上記法令上の規制下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 　対象近隣地域は中心市街地に近い一般住宅、アパートが混在する住宅地域である。取引事例は旧岩井市内の一般住宅地の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難と判断されるため収益価格は試算し得なかった。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守谷駅　北西方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市岩井字篠山４８９９番６
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16.5 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	立地適正化計画（居住誘導区域内・都市機能誘導区域内）
街路	基準方位　北　　７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパートが混在する中心市街地に近い既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。外部需要が弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)アパートが混在する住宅地域として概ね現状維持で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)坂東市の住宅地の需要は、底値感から一部に需給は改善の兆しも見られるが、需要は総じて弱く、地価は弱含みで推移。新型コロナの影響は限定的。 (2)人口減少率は県平均より特に高く、高齢化率も県平均より高い。土地区画整理事業がなく、民間の宅地分譲も少ない。既存商業地への需要弱い。
地域要因
(1)中心市街地に近い既成住宅地域であるが、外部需要が弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移。 (2)中心市街地に近いが、既成住宅地に対する需要が弱く地価は下落傾向継続。
個別的要因	(1)形状、規模等は標準的である。西側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。 (2)形状、規模等は標準的である。西側道路接面の中間画地で選好性の優劣差は中程度。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公ＹＫＢ（Ｄ） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市岩井字篠山４８９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,777 円／平米 9万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,615 円／平米 9万1,295 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,553 円／平米 8万7,784 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市岩井字篠山４８９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,563 円／平米 8万7,817 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,439 円／平米 8万4,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,958 円／平米 8万5,817 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市岩井字篠山４８９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,926 円／平米 8万5,711 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,464 円／平米 8万4,184 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,061 円／平米 8万9,464 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市岩井字篠山４８９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,395 円／平米 8万3,956 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,268 円／平米 8万3,536 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,199 円／平米 8万9,920 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情