路線価 (2023) 茨城県坂東市沓掛字神明832-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市沓掛字神明８３２番１
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 23000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円／坪 1平米 2万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂東市を中心にその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は当市のうち、猿島地区に居住する３０～４０歳代の一次取得者が大半を占め、市外からの需要は弱い。標準地の属する沓掛地内は旧猿島町の中心市街地であるが、環境良好な周辺の新規分譲地に需要が移っており、当地域の競争力は低下している。需要の中心価格帯は、土地は１５０坪程度で１０００万円前後、新築戸建物件は２５００万円台後半と判定される。 (2) 同一需給圏は、坂東市及びその周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は、圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層が中心で、圏域外からの転入は少ない。県道沿いに一般住宅、店舗併用住宅が混在する地域であるが、一般住宅や店舗併用住宅等の需要は、より利便性の良好な市内新興住宅地やつくば市・守谷市方面へ流出しており、地価は弱含みである。需要の中心価格帯は土地は５００㎡程度で総額１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は県道沿いに住宅のほか店舗等も混在し収益物件も一部見られるが、賃貸需要が低いこともあって収益価格は低位に求められた。比準価格は坂東市内の戸建住宅等の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。取引時点が古いが、適切な時点修正は施されている。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 県道沿いの混在住宅地域で、収益物件も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、坂東市及び隣接町の代替競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守谷駅北西方
距離	23000 m
土地の状態
土地面積	221.7 坪 (733 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	56 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	179 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市沓掛字神明８３２番１
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	733 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	57 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	182 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに住宅のほか店舗等も混在する住宅地域であるが、業務需要はあまり見込めず、住宅地としても岩井地区にシフトしていること等を勘案すると、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)県道沿いに一般住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。外部需要が弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土地取引件数・建築着工数減少、③住宅需要は岩井地区（岩井・辺田）が中心、④地価は横這い乃至弱含み (2)坂東市の住宅地の需要は、底値感から一部に需給は改善の兆しも見られるが、需要は総じて弱く、地価は弱含みで推移。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)県道沿いの混在地で業務地としての需要が見込まれるが、現時点では住宅需要が主体である。地価は概ね弱含みで推移している。 (2)県道沿いの混在地域。圏央道坂東ＩＣ、坂東インター工業団地へのアクセスが良好であるが、外部需要が弱含みであるため、地価は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)形状、規模等は標準的である。北東側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字神明８３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,901 円／平米 5万2,569 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,776 円／平米 5万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	2万335 円／平米 6万7,228 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字神明８３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,724 円／平米 6万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,123 円／平米 7万9,751 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,407 円／平米 6万4,160 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字神明８３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,627 円／平米 8万1,417 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,237 円／平米 8万128 円／坪
標準価格 平米 坪	2万984 円／平米 6万9,373 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字神明８３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,578 円／平米 7万1,337 円／坪
推定価格 平米 坪	2万986 円／平米 6万9,380 円／坪
標準価格 平米 坪	2万257 円／平米 6万6,970 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情