路線価 (2023) 茨城県坂東市岩井字新町東側4448-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市岩井字新町東側４４４８番１
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂東市を中心に県西地域を中心とした商業地域と判断される。需要者は店舗、事務所等の経営者が中心と考えられる。近隣地域は相応の熟成度を誇る当市中心部の既成商業地域であるが、総じて商業需要の郊外化、大型化の影響が近隣地域にも及んでおり、依然として既成商業地の需要は弱い状況にある。取引が極めて少なく中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域との比較から坪当たり１４万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は坂東市を中心に県西地域の商業地域と把握した。需要者は地元の個人事業主及び中小事業法人を中心に県内の事業法人も見られる。近隣は中心市街地の既成商業地域であるが、駐車場不足、路線商業施設への顧客の流出等から既成商業地の需要は総じて弱い。近隣での取引は少なく取引の個別性、取引事情の介在等から中心価格帯の把握は困難であるが、背後地及び市内の商業地との比較から土地は概ね４０千円／㎡前後と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 坂東市内で豊富な取引事例が収集できず、周辺市町内で発生した取引事例を採用したが、要因比較は適切かつ慎重に行われており、対象標準地の市場性を反映した比準価格が試算された。一方、近隣地域は豊富な集積度を誇る地域性を有するが、地域内には自用の店舗が多いことから賃貸市場は未成熟と判断した。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地の均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小売店舗等が建ち並ぶ古くからの中心商業地域である。取引は自営目的の実需が中心で、空店舗、余剰スペースが賃貸に供される程度で収益目的のた新たな収益物件は見られない。商業地の賃貸需要は弱く賃料水準が低いことから収益価格は低位に試算された。比準価格は坂東市及び県西地域の商業地の事例を広範に採用して求めた。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守谷駅北西方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	96.5 坪 (319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗等が並ぶ市中心部の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市岩井字新町東側４４４８番１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	32 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	坂東市における中心市街地の商業地域
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市中心部の既存商業地域として熟成しているので、今後も現状のまま推移すると予測される。店舗集積度は良好であるが、店舗立地の郊外化から既存商業地需要は低迷しており、地価は弱含み傾向と予測される。 (2)中心市街地に位置する国道沿いの古くからの商業地域で、ほぼ熟成しており当分の間は現在の商業環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建て程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①国道３５４号沿いが商業中心②土地取引は極めて少なく長引く地価下落から住宅地価格との逆転現象が散見③基盤整備は進むが波及効果は少ない。 (2)岩井地区の市街地の需要は底堅く推移、猿島地区は地元需要が中心で限定的、市街化調整区域の宅地需要は総じて弱い。
地域要因
(1)特段、地域要因の変動は認められない。商業地としての引き合いはあるものの、成約に至らぬ状況が継続しており、近隣地価は弱含みで推移している。 (2)古くからの中心商業地域であるが、顧客の流出も見られ、繁華性は停滞傾向で商業地の需要は総じて弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)既成商業として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市岩井字新町東側４４４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,129 円／平米 5万6,628 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,378 円／平米 9万3,818 円／坪
標準価格 平米 坪	4万195 円／平米 13万2,885 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市岩井字新町東側４４４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,364 円／平米 12万3,525 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,804 円／平米 11万8,368 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,488 円／平米 13万7,159 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県坂東市岩井字新町東側４４４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,444 円／平米 9万7,342 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,097 円／平米 13万5,867 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,140 円／平米 12万9,397 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	境Ｒ４公ＹＫ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県坂東市岩井字新町東側４４４８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,452 円／平米 15万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	4万463 円／平米 13万3,771 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,931 円／平米 13万8,624 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情