路線価 (2023) 茨城県稲敷市江戸崎字中宿乙106-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６
価格時点	2023 年
駅名	滑河駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	200万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	198万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺市町村を含む在来住宅地域と把握した。需要者は市内、特に江戸崎地区に居住または出身の一次取得者が大半で、他市町村からの転入、及び合併以前の旧行政区域間の移動も少ない。取引は調区内の中古物件が中心で、市街化区域内の取引は少ない。コロナ禍の取引価格への影響は限定的であるも、地縁的選好性に基づく相対取引が中心で、需要は弱い。中心価格帯は、土地総額で２百万円程度、新築戸建で１千万円台と把握される。 (2) 同一需給圏は、稲敷市を中心に県南部地域の既成住宅地域と判断した。需要者の大半は、稲敷市及び周辺に地縁を有する一次取得者であり、他地域からの転入者はほぼない。また調整区域内分譲地に位置する中古住宅の売買も多く、市街化区域の優位性は乏しい。人口減少もあり、取引数は少ない。価格水準は売買が少なく把握しにくいが、土地が６０坪程度で２００万～２５０万円前後、中古戸建物件は５００万～６５０万円程度であり、弱い動きが続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化区域内の既成住宅地であるが、賃貸市場が未成熟で、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法は適用しなかった。市内の市街化区域の範囲が相当狭いため、取引自体が少なく、本件でも市街化区域内の事例を収集出来なかった。よって本件では、比準価格を採用しつつも、周辺市町村における住宅地の地価動向をも十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では自用地取得の取引が主であり、賃貸需要はほぼ期待できない。画地規模からも、経済的合理性に見合った収益用建物の建築は困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格であるが、稲敷市及び周辺市町村に存する住宅地の取引事例に基づき試算されたもので、客観的かつ実証的な価格であり市場動向を示している。以上により比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滑河駅北方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等の混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14.5 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家住宅のほか一般住宅等が見られる古くからの集落地域で、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、限定市場の下、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (2)従来からの集落地域であり、地域要因の変動はほぼない。地域的に外部需要が極めて期待しにくく、人口減少等により地元需要も減退傾向が続き、今後当分の間、地価は下落傾向にあると予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率及び老齢化率が県平均を大きく上回る。取引件数・建築着工件数は概ね横這い傾向。取引は地縁的選好性に基づく相対取引が中心。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で９．１％減少しており、高齢化率は３８．８％であった。県の高齢化率３０．６％と比べ進行している。
地域要因
(1)農家住宅のほか一般住宅等が見られる古くからの集落地域で、地域要因の大きな変動は認められない。 (2)地域要因に変化はないが、相対的な地位の低下は否めない。地域外の需要者に対する訴求力は回復せず、市場は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)北東街路であることにより日照がやや優る。角地につき利便性等の観点から優位。個別的要因の変動は特に見受けられない。 (2)北東側で接面する角地であるため、北側で街路に接する中間画地と比較して競争力でやや優る。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,730 円／平米 4万2,085 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,671 円／平米 3万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,423 円／平米 3万1,152 円／坪
推定価格 平米 坪	9,329 円／平米 3万842 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,291 円／平米 4万634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	稲敷ＭＪ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,867 円／平米 2万6,008 円／坪
推定価格 平米 坪	7,481 円／平米 2万4,732 円／坪
標準価格 平米 坪	1万361 円／平米 3万4,253 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,847 円／平米 2万5,942 円／坪
推定価格 平米 坪	7,485 円／平米 2万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	1万848 円／平米 3万5,863 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情