路線価 (2023) 茨城県稲敷市古渡字田宿37-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市古渡字田宿３７番１外
価格時点	2023 年
駅名	下総神崎駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	460万 円 (471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,267 円 1平米 9,760 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	462万 円 (471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,399 円／坪 1平米 9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は稲敷市及びその周辺市町村に存する既成の住宅地域一円と判定した。需要者は稲敷市内に居住する地縁・血縁関係を有する需要者が大半を占め、圏域外からの転入は殆どなく、需要は弱い。圏域内では若年層を中心に転出の勢いも強く、宅地需要は依然として停滞しており、地価は弱含み傾向にある。同一需給圏内においても同種の土地取引は少なく、需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況にあり、今後も同様の状況が続くものと思料される。 (2) 同一需給圏は稲敷市及びその周辺市町村に存する住宅地と判定した。需要者は稲敷市内でも旧桜川地区に居住する一次取得者層が中心で圏外からの転入は皆無に等しい。また地縁関係を有する需要者が大半を占める。高齢化の進行、若年層の地区外流出が多く、住宅地需要は依然として停滞しており、地価は弱含み傾向にある。取引自体が少なく、規模・単価も区々であり、需要の中心となる総額の価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は古くからの既成住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、自己利用目的での取引が支配的であり賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。適用した取引事例比較法において、複数の取引事例から導いて得た比準価格の精度は高く、対象標準地の市場性を反映し、客観的かつ実証的で相応の説得力を有する。よって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は旧桜川地区の集落地域で、アパート等は皆無に等しく、自己使用目的での取引が支配的となっており、収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替競争関係を有する取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下総神崎駅　北西方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	142.5 坪 (471 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、小売店舗の混在する旧国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市古渡字田宿３７番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	250 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの集落地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地元需要が中心であり、人口も減少傾向であるため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は旧来からの集落地域として熟成しており、今後も現状の環境を継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,267 円 1平米 9,760 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,399 円 1平米 9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,267円 1平米 9,760円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万2,829円 1平米 9,930円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,399円 1平米 9,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 3万2,829円 1平米 9,930円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稲敷市は人口減少率が大きく高齢化の進行も著しい。不動産需要は弱く、市況は依然として停滞しており、需給の回復傾向もみられない。 (2)稲敷市の人口は減少傾向、高齢化率も高い。他市町村からの流入は見られず、市場が限定され取引自体が少ない。地価は下げ止まりには至っていない。
地域要因
(1)桜川地区の人口は減少、世帯数は概ね横ばい。旧桜川村内の主要集落であり、住宅、小売店舗等の混在する長閑な街並みに特段の変動はない。 (2)旧来からの住宅地域で、地縁的選好性が強く、若年層の流出も著しく、地価は依然弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＭＪ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市古渡字田宿３７番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,423 円／平米 3万1,152 円／坪
推定価格 平米 坪	9,329 円／平米 3万842 円／坪
標準価格 平米 坪	9,718 円／平米 3万2,128 円／坪
査定価格 平米 坪	9,720 円／平米 3万2,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市古渡字田宿３７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,288 円／平米 2万7,400 円／坪
推定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	9,548 円／平米 3万1,566 円／坪
査定価格 平米 坪	9,550 円／平米 3万1,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市古渡字田宿３７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,753 円／平米 3万2,243 円／坪
推定価格 平米 坪	9,952 円／平米 3万2,901 円／坪
標準価格 平米 坪	9,766 円／平米 3万2,286 円／坪
査定価格 平米 坪	9,770 円／平米 3万2,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市古渡字田宿３７番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,154 円／平米 3万6,875 円／坪
推定価格 平米 坪	1万661 円／平米 3万5,245 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1 円／平米 3万3,063 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市古渡字田宿３７番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,882 円／平米 3万2,670 円／坪
推定価格 平米 坪	9,716 円／平米 3万2,121 円／坪
標準価格 平米 坪	9,775 円／平米 3万2,316 円／坪
査定価格 平米 坪	9,780 円／平米 3万2,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情