路線価 (2023) 茨城県稲敷市橋向字橋向107-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市橋向字橋向１０７番３外
価格時点	2023 年
駅名	下総神崎駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	282万 円 (441 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,158 円 1平米 6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	282万 円 (441 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,158 円／坪 1平米 6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲敷市内を中心に、周辺自治体に存する集落的な特性を持つ住宅地域一円とした。需要者は稲敷市の地縁選好性が強い一次取得者及び買替層が中心であり、外部からの流入はほとんど無い等、需要の弱い状況が依然として続いている。不動産取引は属人性が強く、地縁的な事情で行われるケースが中心で、取引価格もバラツキがみられるため、需要の中心価格帯（総額）を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺自治体を含む在来住宅地域及び農家集落地域と判定した。需要者は地縁関係者が中心で、外部からの流入は少ない。近隣地域を含む橋向地区は、人口は減少幅がやや大きく、需要の弱い状況が継続している。取引は属人的・地縁的な事情の影響が大きいため価格には中心となる価格帯の把握は困難であるが、稲敷市内の住宅地（土地のみ）では１００～５００万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市郊外に位置する戸建住宅を主とする既成集落地域。地域特性等により従来から賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であり、取引価格相場を指標に土地取引されることが一般的と認められるため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引件数自体はやや少ないものの自己使用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。また集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念した。従って、本件鑑定評価においては市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下総神崎駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	133.4 坪 (441 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市橋向字橋向１０７番３外
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域で市況は停滞しており、今後も現状維持で推移していくものと予測する。 (2)旧来からの農家集落地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者が需要の中心であり、人口も減少傾向であるため、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,158 円 1平米 6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,158 円 1平米 6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 2万1,489円 1平米 6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 2万1,489円 1平米 6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稲敷市は人口減少率が大きく高齢化の進行も著しい。不動産需要は弱く市況は停滞している。 (2)人口は減少、世帯数は微増傾向にある。高齢化率は高い水準が続いている。外部からの流入は限定的で、選好性は弱い。
地域要因
(1)旧来からの既成集落地域のため、不動産取引が極めて少なく土地需要は停滞している。 (2)農家住宅が多く見られる旧来からの集落地域であり、需要を喚起する要因に乏しい。一般的要因の低迷に伴い地価は下落基調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＨＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市橋向字橋向１０７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,809 円／平米 1万5,899 円／坪
推定価格 平米 坪	4,979 円／平米 1万6,461 円／坪
標準価格 平米 坪	6,279 円／平米 2万758 円／坪
査定価格 平米 坪	6,280 円／平米 2万762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市橋向字橋向１０７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,384 円／平米 2万1,106 円／坪
推定価格 平米 坪	6,339 円／平米 2万957 円／坪
標準価格 平米 坪	6,429 円／平米 2万1,254 円／坪
査定価格 平米 坪	6,430 円／平米 2万1,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市橋向字橋向１０７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,288 円／平米 2万7,400 円／坪
推定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	6,506 円／平米 2万1,509 円／坪
査定価格 平米 坪	6,510 円／平米 2万1,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	稲敷ＭＪ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市橋向字橋向１０７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,864 円／平米 3万2,610 円／坪
推定価格 平米 坪	9,669 円／平米 3万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	6,524 円／平米 2万1,568 円／坪
査定価格 平米 坪	6,520 円／平米 2万1,555 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情