路線価 (2023) 茨城県稲敷市浮島字中郷3204 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市浮島字中郷３２０４番
価格時点	2023 年
駅名	下総神崎駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	484万 円 (697 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,944 円 1平米 6,940 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	484万 円 (697 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,944 円／坪 1平米 6,940 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲敷市及びその周辺市町村の農家住宅地域全体と判定した。需要者は圏域内に地縁、血縁を有する者が大半を占め、外部需要はほとんどない。そのような状況下、事情含みの取引も多く、規模等についても市場性とは異なるい要因が入りやすい。また、不動産取引自体が少なくいことから市場における標準的な規模、価格帯の判断は困難である。 (2) 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺市町村を含む在来住宅地域と把握される。需要者は桜川地区に居住または出身の一次取得者及び買換層等であり、旧行政区域外からの転入は殆ど見られない。コロナ禍の取引価格への影響は限定的であるも、地縁的選好性に基づく相対取引が中心で、需要は弱い。古くからの農家集落地域で、属人的・地縁的な事情で取引される傾向が強いため、価格もそれにより大きく左右され、中心価格帯を把握しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の収益物件は存せず、自己利用目的での取引が支配的であり賃貸市場が形成されていない。よって収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法のみの適用となったが、現実の市場で成立した価格を基礎とする比準価格は信頼性、説得性を有する価格であり重視すべきである。よって、他の標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は古くからの農家集落地域で、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用し、各事例の特徴に応じた関連づけをおこなった。よって本件では、比準価格を採用し、集落地域以外の住宅地の地価動向をも十分踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下総神崎駅北東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	210.8 坪 (697 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市浮島字中郷３２０４番
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は古くからの農家住宅地域であり、環境等に変化はなく、ほぼ現状のまま推移するものと思料する。外部需要がほとんどなく、地価は今後も弱含み傾向にて推移するものと予測される。 (2)近隣地域は古くからの農家住宅地域であり、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、限定市場の下、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万2,944 円 1平米 6,940 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万2,944 円 1平米 6,940 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万2,944円 1平米 6,940円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 2万3,340円 1平米 7,060円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万2,944円 1平米 6,940円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 2万3,340円 1平米 7,060円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稲敷市は人口減少率が大きく、高齢化の進行も著しい。不動産需要は弱く、市況は依然として停滞しており、需給の回復傾向もみられない状況が続く。 (2)人口減少率及び老齢化率が県平均を大きく上回る。取引件数・建築着工件数は概ね横這い傾向。取引は地縁的選好性に基づく相対取引が中心。
地域要因
(1)旧桜川地区内の農家集落地域であり、外部需要はほとんど存しない。一定の居住環境は有するが地価は下落が続く。 (2)旧桜川地区内の古くからの農家集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)画地の規模、街路条件等が標準的につき、地域内における競争力も概ね標準的。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市浮島字中郷３２０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,384 円／平米 2万1,106 円／坪
推定価格 平米 坪	6,339 円／平米 2万957 円／坪
標準価格 平米 坪	6,951 円／平米 2万2,980 円／坪
査定価格 平米 坪	6,950 円／平米 2万2,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市浮島字中郷３２０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,102 円／平米 1万6,867 円／坪
推定価格 平米 坪	5,102 円／平米 1万6,867 円／坪
標準価格 平米 坪	6,442 円／平米 2万1,297 円／坪
査定価格 平米 坪	6,440 円／平米 2万1,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市浮島字中郷３２０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,847 円／平米 2万5,942 円／坪
推定価格 平米 坪	7,485 円／平米 2万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	6,950 円／平米 2万2,977 円／坪
査定価格 平米 坪	6,950 円／平米 2万2,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市浮島字中郷３２０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,930 円／平米 2万2,911 円／坪
推定価格 平米 坪	6,861 円／平米 2万2,682 円／坪
標準価格 平米 坪	6,944 円／平米 2万2,957 円／坪
査定価格 平米 坪	6,940 円／平米 2万2,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市浮島字中郷３２０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,177 円／平米 2万3,727 円／坪
推定価格 平米 坪	6,873 円／平米 2万2,722 円／坪
標準価格 平米 坪	6,921 円／平米 2万2,881 円／坪
査定価格 平米 坪	6,920 円／平米 2万2,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情