路線価 (2023) 茨城県稲敷市江戸崎字道上沖甲3560-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
価格時点	2023 年
駅名	滑河駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は郊外の路線商業地域で概ね稲敷市及びその周辺市町を中心に茨城県県南地区・鹿行地区の沿道地域を含む広域的な圏域。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する外食産業や量販店等の個人又は法人事業者等と見られる。事業用定期借地権の普及等の影響により、沿道地域において土地を購入する事業者は減少傾向にあり、土地需給は依然として弱い状況にある。画地規模により取引される価格は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は郊外の路線商業地域で、概ね稲敷市及び周辺自治体を中心に茨城県県南地区・鹿行地区の沿道地域を含む広域的な圏域。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する外食産業や量販店等の個人又は法人事業者等と見られる。事業用定期借地権の普及等の影響により、沿道地域において土地を購入する事業者は減少傾向にあり、土地需給は依然として弱い状況にある。画地規模により取引される価格は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　路線商業地の取引事例は少ないが、広範囲に取引事例を収集・選択し、複数事例を採用した。採用した取引事例には地域要因格差の大きい事例もあるが、地域実態等に即して適切に補正し得た。近隣地域には賃貸用の店舗、事務所等が少なく自用の店舗等が多く賃貸による投資採算性に着目した価格形成はなされていないものと判断される。以上の近隣地域の特性等を踏まえ、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 路線商業地の取引事例は少ないが、事例を同一需給圏内全域から広く収集・選択し採用した。採用した取引事例には地域要因格差の大きい事例もあるが、地域実態等に即して適正に補正し得た。近隣地域において賃貸されている店舗・事業所も認められるが、賃料水準及び収益性が低く元本果実の関係は希薄である。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	滑河駅　北方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	200.2 坪 (662 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事務所等が集まる県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの既成商業地域であるが、商圏は狭く、収益性に着目した新規出店需要は弱い状況が続いており、地価は今後も下落傾向が続くものと予測される。 (2)既成の沿道型商業地域であるが、商圏は狭く大型商業施設との競合により、収益性は低下傾向にある。新型コロナの影響も相まって地価は引き続き下落の趨勢を辿ると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)既成の商業地域は衰退・空洞化しており、商業地需要の中心は路線商業地域であるが、市内の商業地取引は少なく、地価も依然、弱含み傾向にある。 (2)既成の商業地域は衰退・空洞化しており、商業地需要の中心は路線商業地域であるが、コロナ禍の影響もあり出店需要は低い。
地域要因
(1)県道沿いの路線商業地域で地域要因の大きな変動はないが、地域性により店舗敷地等の事業用地の新規需要が乏しく地価は依然として下落傾向にある。 (2)県道沿いの路線商業地域で地域要因の大きな変動はないが、店舗敷地等の事業用地の新規需要が乏しく地価は依然として下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,613 円／平米 5万4,923 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,365 円／平米 5万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,859 円／平米 5万5,736 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,908 円／平米 4万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,564 円／平米 5万4,761 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,946 円／平米 6万2,635 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,189 円／平米 6万133 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,872 円／平米 5万2,473 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	龍ケ崎ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,563 円／平米 8万1,205 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,848 円／平米 7万8,841 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,665 円／平米 5万8,400 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情