路線価 (2023) 茨城県稲敷市中山字後畑4376-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市中山字後畑４３７６番２
価格時点	2023 年
駅名	滑河駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (1802 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (1802 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円／坪 1平米 1万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲敷市及び周辺市町村を主とし、さらに広範囲の県南地区を含む商業地及び混在地である。需要者は地元に関係のあるロードサイド系事業者が中心となるが、売買よりも事業用定借が取引の主流で、売買は少ない。また、業種により必要とされる地積にバラつきがあり、市場における中心価格帯等を把握することは、非現実的と判断した。 (2) 同一需給圏は稲敷市を中心に県南地区～鹿行地区を含む路線商業地。需要者は沿道型店舗を展開する県内外の事業法人が中心である。沿道型商業地においては、商業集積は見られるが、消費者の購買意欲の低下、背後人口の減少・高齢化等で収益性は低下している。事業用定期借地が中心で、商業地取引は少なく、取引規模・単価も区々で、事情を含むものも多く、市場での需要の中心となる価格帯の指標は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は路線商業地であるが、調整区域内にあって行政条件により賃貸用店舗を想定することは非現実的で収益還元法の適用を断念した。比準価格は稲敷市及び隣接する龍ケ崎市に存する商業地及び混在地の事例により試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。需要者の属性等を勘案した結果、収益性よりも取引相場に基づく価値判断が支配的であることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は自動車交通量が多い幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は、周辺市を含む商業地からの比準となったが、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度が高い。収益還元法に関しては、市街化調整区域内に存し賃貸市場は未成熟の地域であり賃貸用店舗の想定は非現実的であるため適用は見送った。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	滑河駅北東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	545.1 坪 (1802 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗、飲食店等が集積する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市中山字後畑４３７６番２
標準地の範囲
東	230 m
西	120 m
南	130 m
北	320 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧新利根地区のロードサイド系店舗が立地する路線商業地
街路	１４．６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広域幹線道路であることから車両通行は多いが、必ずしも商業繁華性に繋がっていない。各地域にてロードサイド型店舗の進出があり、外部顧客の取り込みは困難であり、市場は弱含みで推移するものと思料する。 (2)国道沿いにロードサイド系の店舗が集積する商業地域で、繁華性は低下しており、今後も同様の傾向が継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)路線商業地域については、同一需給圏が広く、多くの地区で店舗誘致を行い競争が激しいこと、経済の先行き不安等から地価は下落傾向が続く。 (2)稲敷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。商業地の取引がほとんど見られず、投資意欲も低く商業地需要は減退している。
地域要因
(1)市街化調整区域内の国道沿いの路線商業地。核店舗の競売もあったが跡地に地元スーパー進出、他にも多少の店舗進出はあるが地価は弱含みで推移。 (2)沿道型の商業地域であるが繁華性及び収益性が低下している。引き続き地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市中山字後畑４３７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,613 円／平米 5万4,923 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,365 円／平米 5万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,658 円／平米 5万1,765 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市中山字後畑４３７６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,908 円／平米 4万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,529 円／平米 5万1,339 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県稲敷市中山字後畑４３７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,230 円／平米 4万7,044 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,552 円／平米 4万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,829 円／平米 4万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県稲敷市中山字後畑４３７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,118 円／平米 6万9,816 円／坪
推定価格 平米 坪	3万169 円／平米 9万9,739 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,306 円／平米 7万438 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情