路線価 (2023) 茨城県かすみがうら市深谷字こノ区2965-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 かすみがうら市茨城県かすみがうら市深谷字こノ区２９６５番７
価格時点	2023 年
駅名	神立駅 から 6800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	510万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	511万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,506 円／坪 1平米 7,110 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はかすみがうら市を中心に周辺市の農家住宅地域等の範囲。近隣地域は国道３５４号や小中学校に近い住宅地域である。市街化調整区域の地価は低水準であるが、取引規模がまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。市郊外部にあって地元需要を中心とする限定的な市場が形成される中、需要は弱含みで推移している。コロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。 (2) 同一需給圏はかすみがうら市を中心とする農家集落地域及び既成住宅地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入は少ない。地価は十分に下がってきているが、生活利便性がやや劣るため、需要は弱く、新規の供給も少ない。取引が少なく、画地規模のバラツキも大きいため、需要の中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、市内の農家集落地域の取引では㎡単価が５，０００円～１万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はかすみがうら市の南寄り郊外部にあって、地元生活者による自己用業務建物や地元出身者による自己用住宅等による土地需要が中心であり、市街化調整区域内に存し賃貸市場が成熟しておらず、収益価格の適用は断念した。よって、近隣地域の特性を反映し、信頼性のある価格と判断される近隣の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神立駅南東方
距離	6800 m
土地の状態
土地面積	217.5 坪 (719 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗等が混在する地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	かすみがうら市茨城県かすみがうら市深谷字こノ区２９６５番７
標準地の範囲
東	150 m
西	300 m
南	180 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	26 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅等が混在する地域であり、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)旧来からの農家集落地域であり、当面は現状の環境を維持するものと予測する。地元需要が中心であり、人口も減少傾向であるため地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,506 円 1平米 7,110 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 2万3,737円 1平米 7,180円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,506円 1平米 7,110円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 2万3,737円 1平米 7,180円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)かすみがうら市の人口は微減傾向、需給が堅調なのは駅徒歩圏の生活利便性の良好な住宅地であり、郊外部の需要は低迷している。 (2)人口減少率は県平均より大きく、高齢化率もやや高い。神立駅周辺市街地地区の住宅地需要は堅調を維持している。
地域要因
(1)国道３５４号や小中学校に近い農家住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見られず、地価は弱含みで推移。 (2)公共公益施設に近く、比較的利便性の高い農家集落地域であることに特段の変動はない。深谷地区の人口は減少、世帯数は増加傾向である。
個別的要因	(1)調整区域内において画地の規模、居住環境等は標準的である。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市深谷字こノ区２９６５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,480 円／平米 3万7,953 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,446 円／平米 3万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	7,253 円／平米 2万3,978 円／坪
査定価格 平米 坪	7,250 円／平米 2万3,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県かすみがうら市深谷字こノ区２９６５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,136 円／平米 2万286 円／坪
推定価格 平米 坪	1万58 円／平米 3万3,252 円／坪
標準価格 平米 坪	7,113 円／平米 2万3,516 円／坪
査定価格 平米 坪	7,110 円／平米 2万3,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県かすみがうら市深谷字こノ区２９６５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万552 円／平米 3万4,885 円／坪
推定価格 平米 坪	1万373 円／平米 3万4,293 円／坪
標準価格 平米 坪	7,014 円／平米 2万3,188 円／坪
査定価格 平米 坪	7,010 円／平米 2万3,175 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県かすみがうら市深谷字こノ区２９６５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,667 円／平米 2万2,041 円／坪
推定価格 平米 坪	6,654 円／平米 2万1,998 円／坪
標準価格 平米 坪	6,960 円／平米 2万3,010 円／坪
査定価格 平米 坪	6,960 円／平米 2万3,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情