路線価 (2023) 茨城県かすみがうら市中志筑字藤野2230-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 かすみがうら市茨城県かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２
価格時点	2023 年
駅名	石岡駅 から 5700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	348万 円 (564 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万398 円 1平米 6,170 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	348万 円 (564 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万398 円／坪 1平米 6,170 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、かすみがうら市と石岡市の調区内に存する住宅地域全域に及ぶ。需要者は圏域内に地縁血縁を有する３０～４０才代の一次取得者にほぼ限定される。古くからの住宅地域で地元住民の近隣関係が密接なため外部からの需要が見込めず、地価は下落傾向が続いている。規模による単価と総額の関係にばらつきがあるため、中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏はかすみがうら市を中心に、隣接市の市街化調整区域等、郊外の地価水準の低い住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は乏しく、新型コロナの影響もほぼ収束しているものの、地価は依然として弱含み傾向である。需要の中心価格帯は、画地規模により区々ではあるが、土地は５００㎡程度で概ね３００万円前後、新築戸建住宅は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において多数の取引事例が採用できた。農家住宅地域的な性格が強い市街化調整区域内の住宅地域で、標準地の周辺ではアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未熟成のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は信頼性の高い事例を採用しており取引の実態を適切に反映した価格と言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は市街地から離れた県道背後に農家住宅や一般住宅が混在する集落地域に位置し、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用不動産はほぼ見られず、賃貸需要は乏しく賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を見送った。よって本件では、代表標準地との均衡にも留意し、価格判定の指標となりうる取引事例を広域的に収集して試算した、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石岡駅西方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	170.6 坪 (564 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅の中に小工場等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	かすみがうら市茨城県かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２
標準地の範囲
東	1800 m
西	780 m
南	1600 m
北	1600 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	22 m
面積	550 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千代田地区の郊外に存する既成住宅地域で、利用状況は従来から安定しているため今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は環境と交通の便が良くないため弱含みで推移するものと予測する。 (2)県道沿いやその背後に農家住宅や事業所等が建ち並ぶ郊外の集落地域であり、当面は現状のまま推移し、新型コロナの影響は小さいものの、需要は限定的であるため、地価は今後も微減傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万398 円 1平米 6,170 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万398 円 1平米 6,170 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万398円 1平米 6,170円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万398円 1平米 6,170円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千代田地区の利便性の良い住宅地域は需要が堅調で地価も安定している。郊外と霞ヶ浦地区では人口減少で需要が低迷し地価も下落している。 (2)市の人口減少率は県平均を上回る。コロナ禍の市場への影響は収束し、市街地の需給関係は安定している一方、郊外部や集落部では需給は依然弱含み。
地域要因
(1)千代田地区郊外の住宅地域。調区で農家住宅地域の性格が強いため、需要者は地元関係者が主流であるが需要が乏しく地価も弱含みである。 (2)郊外の集落地域であり、地価は底値圏に近く安価であるが、需要も地縁的関係者以外には乏しく、限定的であるため、地価は微減傾向が継続中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,452 円／平米 2万1,330 円／坪
推定価格 平米 坪	6,426 円／平米 2万1,244 円／坪
標準価格 平米 坪	6,179 円／平米 2万428 円／坪
査定価格 平米 坪	6,180 円／平米 2万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,807 円／平米 2万5,810 円／坪
推定価格 平米 坪	8,024 円／平米 2万6,527 円／坪
標準価格 平米 坪	6,163 円／平米 2万375 円／坪
査定価格 平米 坪	6,160 円／平米 2万365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,480 円／平米 3万7,953 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,446 円／平米 3万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	5,993 円／平米 1万9,813 円／坪
査定価格 平米 坪	5,990 円／平米 1万9,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,091 円／平米 1万6,831 円／坪
推定価格 平米 坪	5,463 円／平米 1万8,061 円／坪
標準価格 平米 坪	6,243 円／平米 2万639 円／坪
査定価格 平米 坪	6,240 円／平米 2万629 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万811 円／平米 3万5,741 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
標準価格 平米 坪	6,001 円／平米 1万9,839 円／坪
査定価格 平米 坪	6,000 円／平米 1万9,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情