路線価 (2023) 茨城県桜川市明日香4-47-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 桜川市茨城県桜川市明日香４丁目４７番１
価格時点	2023 年
駅名	岩瀬駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円／坪 1平米 3万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね桜川市、筑西市に存する住宅地域。需要者は、旧岩瀬町に居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。岩瀬駅を最寄駅とする国道５０号北側の区画整理済地内に良質な住宅地が供給されているが住宅の増加は鈍い。需要の中心となる価格帯は、土地は１００坪程度で１０００万円前後、新築戸建で２５００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は桜川市を中心として隣接市を含む住宅地域。需要者は桜川市に地縁を有するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの流入は多くないのが現状である。「明日香」地区は区画整然とした住宅地域であり、市内の中では選好性に優れる地域である。需要の中心と思われる価格帯は、土地は３００㎡程度で１，０００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象近隣地域は国道５０号北側の区画整理済の住宅地域である。取引事例は価格牽連性の強い桜川市及び筑西市の住宅地の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。一方対象地域はアパートも見られるため収益価格も試算したが低位に求められた。居住の快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域ではアパート等も一部見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格はやや低位に試算された。近隣地域は、収益性よりも快適性が重視される地域である。従って本件においては、同一需給圏内の類似地域等の取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との秤量にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩瀬駅北方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜川市茨城県桜川市明日香４丁目４７番１
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	22.5 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済の住宅地域として、空地に住宅等が増加しつつ、徐々に熟成が進むと予測する。 (2)「明日香」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。新型コロナウィルスの影響で弱さも見られ注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は特に高く県平均を大きく上回っており、高齢化率も県平均より高い。地域により土地需要の格差が拡大しており、岩瀬地区に需要が多い。 (2)桜川市の人口は減少傾向（５年間でマイナス８．８％）にある。高齢化率は３６．２％と県平均３０．０％を大きく上回る。
地域要因
(1)国道背後の区画整然とした、居住環境良好な住宅地域であり、需給は安定している。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)東側道路接面の中間画地で選好性の優劣差は中程度。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221008231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市明日香４丁目４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,877 円／平米 12万5,221 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,311 円／平米 12万44 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,020 円／平米 10万5,858 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220708231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市明日香４丁目４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,167 円／平米 11万9,568 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,351 円／平米 11万6,870 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,648 円／平米 10万4,628 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220908231 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市明日香４丁目４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,631 円／平米 11万4,490 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,982 円／平米 11万5,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,715 円／平米 10万4,850 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市明日香４丁目４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,596 円／平米 12万986 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,687 円／平米 11万1,369 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,424 円／平米 10万3,888 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市明日香４丁目４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,193 円／平米 10万9,736 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,093 円／平米 10万9,405 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,249 円／平米 10万3,309 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情