路線価 (2023) 茨城県桜川市真壁町桜井字馬場335-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 桜川市茨城県桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１
価格時点	2023 年
駅名	岩瀬駅 から 9300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	801万 円 (534 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	801万 円 (534 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円／坪 1平米 1万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として桜川市内の住宅地域であるが、隣接市内も含むと考えられる。需要者は同一需給圏内に居住し、真壁地区の地縁者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣周辺は県道背後に位置し一定の生活利便性を有するが、集落的要素を含んだ地域性から需要者の新規流入は極めて少なく地価下落は継続している。土地取引は少ないが競合地域との比較から近隣相場は１５，０００円／㎡前後と把握される。 (2) 　同一需給圏の範囲は、桜川市の住宅地域を中心に、隣接市の住宅地域をも含むと判定した。想定される需要者は市内居住者及び市内に地縁性を有する３０代前後の一次取得者である。住宅購入層の選好性は、より利便性の高い分譲住宅等のため、地域内の住宅需要は弱含みである。尚、市場で中心となる価格帯は土地３３０㎡程度を前提とした場合、５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 集落的要素を含む地域であり賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり自己所有目的での取引が支配的なこと、本件で採用した取引事例は同市内の外、筑西市内で対象標準地と性格が類似したものを中心に採用し試算されており市場の実態を反映した価格が得られたと判断される。したがって代表標準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し本件鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣は一般住宅、農家住宅が見られる既存の住宅地域である。土地取引は地元主体で限定的のため、地価は弱含み傾向。アパート等の収益物件は見られず賃貸市場が未成熟のため、本件では収益還元法は非適用とした。また当該地域では居住の快適性が重視される。比準価格は市内及び隣接市内の類似性ある取引事例より求められており市場の実態を反映している。よって比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩瀬駅　南方
距離	9300 m
土地の状態
土地面積	161.5 坪 (534 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に農家住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜川市茨城県桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	31.5 m
面積	534 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後の在来住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。スーパーへの接近性は良好であるがやや集落的な地域であり、需要流入は期待出来ず、当面、近隣地価は弱含み状態と予測される。 (2)県道背後の既存の住宅地域。周辺での宅地開発等は少なく、地域要因に特段の変動は認めらない。当面は現状に近い状態で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①市内の人口減は県平均を大きく上回る②岩瀬地区の土地区画整理地は取引が堅調推移を示す③大和、真壁地区は相対的に取引は少なく地価は低位。 (2)桜川市の人口及び高齢化率は県平均を上回っている。住宅需要は岩瀬地区が中心。真壁地区は地元業者による小規模分譲地が散見。大和地区は弱含み。
地域要因
(1)真壁地区の在来住宅地域で、地域要因の特段の変動はない。やや集落的要素を呈した地域性から新規需要は認められない状況が継続している。 (2)真壁地区既存の住宅地域に位置している。地域要因に特段の変動はなく、住宅需要は地元中心で限定的。地価は弱含み傾向で推移。
個別的要因	(1)道路方位の優位性は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)画地規模はやや大きいが、単価と総額との関連を検証した結果、単価への影響はなしと判断。競争力等は概ね類似地域内の不動産とほぼ同一である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211008231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万810 円／平米 3万5,738 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,735 円／平米 5万8,632 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,489 円／平米 5万1,207 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220108231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,013 円／平米 2万9,797 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,988 円／平米 4万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,988 円／平米 4万9,550 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608231 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,092 円／平米 6,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万494 円／平米 3万4,693 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,220 円／平米 4万7,011 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220708231 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,931 円／平米 7万2,504 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,228 円／平米 7万180 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,239 円／平米 5万380 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,814 円／平米 7万5,423 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,673 円／平米 7万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,497 円／平米 4万7,927 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情