路線価 (2023) 茨城県鉾田市札字下宿1149 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 鉾田市茨城県鉾田市札字下宿１１４９番
価格時点	2023 年
駅名	大洋駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	633万 円 (1030 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万332 円 1平米 6,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	637万 円 (1030 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万431 円／坪 1平米 6,180 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圈は旧大洋村を中心とした農家住宅地域一帯に及ぶと判定した。需要者の中心は圏域にゆかりのある第一次取得者である。農家住宅がまとまる古くからの住宅地域なので購入に当たっては近隣関係を重視する傾向があり、需要は限られている。周辺にセカンドハウス開発の分譲地が見られるが地価水準が高く開差がある。親類縁者間の取引が多いので中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は１，０００㎡程度で総額６００万円前後と思われる。 (2) 同一需給圏は鉾田市を中心に周辺市町の農家住宅地域等の範囲。鉾田市において、郊外部の地価は低水準であるが、取引規模がまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は鉾田市南部の北浦東側にあって、農家住宅を中心とした郊外部の住宅地域であり、地元需要を中心とする市場限定等により、需要は弱含みで推移している。ロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家集落としての性格が強い住宅地域で、従来より持ち家志向が強く標準地の周辺でアパート等の収益物件が見当たらないことから収益還元法の適用は見送り、取引事例比較法のみを適用する。比準価格は旧大洋村の事例を採用して試算しており地域の実態を反映した価格と言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は鉾田市南部の北浦東側にあって、地元生活者による自己用業務建物や地元出身者による自己用住宅等による土地需要が中心であり、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場が成熟していないため、収益価格の適用は断念した。よって、近隣地域の特性を反映し、信頼性のある価格と判断される近隣の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	大洋駅　南西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	311.6 坪 (1030 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鉾田市茨城県鉾田市札字下宿１１４９番
標準地の範囲
東	1000 m
西	350 m
南	900 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	45 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉾田市郊外の古くからの住宅地域で変動要因も見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は交通の便が良くないため下落傾向で推移すると予測される。 (2)農家住宅を主に事業所等が混在する住宅地域であり、今後も農家住宅を中心に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万332 円 1平米 6,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万431 円 1平米 6,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万332円 1平米 6,150円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万629円 1平米 6,240円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万431円 1平米 6,180円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 2万629円 1平米 6,240円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少と高齢化が進み住宅地の需要は低調である。土地取引は大洋地区の中古物件が殆どで、鉾田地区の市街地や農家住宅地域は少ない。 (2)コロナ禍による需給要因の変化が懸念されるが、鉾田市は人口微減傾向にあって宅地需要減退が続いている。
地域要因
(1)大洋地区の古くからの住宅地域。交通の便が良くないため外部からの需要が見込めず需要は低迷している。変動要因はなく地価は弱含みである。 (2)北浦東側の住宅地域で、需給ともに脆弱であり、地域要因に特段の変化は見られず、地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)三方路地であるが、特段の土地利用上の効用増は認められず、画地の規模、街路条件等は標準的であり、市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市札字下宿１１４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,277 円／平米 1万4,140 円／坪
推定価格 平米 坪	3,970 円／平米 1万3,125 円／坪
標準価格 平米 坪	5,997 円／平米 1万9,826 円／坪
査定価格 平米 坪	6,000 円／平米 1万9,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市札字下宿１１４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万261 円／平米 3万3,923 円／坪
推定価格 平米 坪	1万376 円／平米 3万4,303 円／坪
標準価格 平米 坪	6,323 円／平米 2万904 円／坪
査定価格 平米 坪	6,320 円／平米 2万894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市札字下宿１１４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,836 円／平米 2万5,906 円／坪
推定価格 平米 坪	7,504 円／平米 2万4,808 円／坪
標準価格 平米 坪	6,052 円／平米 2万8 円／坪
査定価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市札字下宿１１４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,692 円／平米 2万5,430 円／坪
推定価格 平米 坪	7,017 円／平米 2万3,198 円／坪
標準価格 平米 坪	6,070 円／平米 2万67 円／坪
査定価格 平米 坪	6,070 円／平米 2万67 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市札字下宿１１４９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,039 円／平米 2万6,577 円／坪
推定価格 平米 坪	8,163 円／平米 2万6,987 円／坪
標準価格 平米 坪	6,303 円／平米 2万838 円／坪
査定価格 平米 坪	6,300 円／平米 2万828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情