路線価 (2023) 茨城県鉾田市汲上字麦ノ内1170-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 鉾田市茨城県鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
価格時点	2023 年
駅名	大洋駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,170万 円 (5230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,170万 円 (5230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圈は、鉾田市と鹿嶋市内の幹線道路沿いの路線商業地域全域に及ぶ。需要者の中心は県内外で郊外型店舗等を展開する小売業者や地元の飲食店等の個人経営者等である。圏域は広域にわたるが居住人口が少ないため新規参入の店舗は見当たらない。人口減少と高齢化傾向が続いており当面はこの状態が続くと思われる。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが、５，２００㎡程度で６，０００万円台前半と思われる。 (2) 同一需給圏は鉾田市を中心に周辺市町の商業地域等の範囲。需要者はチェーン展開する物販店等であるが、取引規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は国道３５４号沿いの比較的狭い範囲に店舗の連担が見られる商業地域であるが、他地域との競争激化や商圏縮小により、需要は弱含みで推移している。コロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、国道３５４号線沿いの路線商業地域である。賃貸需要は少なく、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場は未成熟と判断される。取引事例比較法による比準価格は幹線道路沿いの事例を多数採用して比準して求めたもので市場性を反映した実証的な価格と言える。以上により、比準価格を標準とし、収益価格も関連付けるとともに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 近隣地域は、低層店舗が建ち並ぶ収益性を考慮すべき国道沿いの路線商業地域であるが、地域内は賃貸店舗等より自己使用店舗等が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	大洋駅　北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	1582 坪 (5230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鉾田市茨城県鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	57 m
面積	5200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧大洋村の路線商業地域。東側近隣で国道５１号線にも接続し一定の集客力が見込めることから、当面は現状のままで推移すると予測される。地価は人口減少と高齢化傾向が続いており若干弱含みで推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域として、徐々に熟成が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街地の旧商店街は地盤が弱く衰退化が続く。買い物客は安房や塔ケ崎地区の大型店舗を中心とした県道沿いの路線商業地域に流出している。 (2)コロナ禍による収益減少業種や設備投資の動向が懸念される中、法人等の土地取得は地域の選別を強めている。
地域要因
(1)スーパーを中心とした国道沿いの路線商業地域。旧大洋村で、商圏が狭く人口も少ないため、新規参入を考える店舗は限られ地価は弱含みである。 (2)国道３５４号沿いの路線商業地域であるが店舗の連担している範囲が狭く、競合地域との商業地間の競争の激化もあり、地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)間口が広く、奥行も確保され、三方路地の効用増や整形ではないことによる特段の減価は認められず、市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,828 円／平米 3万2,491 円／坪
推定価格 平米 坪	9,318 円／平米 3万805 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,008 円／平米 3万9,698 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,935 円／平米 2万2,927 円／坪
推定価格 平米 坪	8,016 円／平米 2万6,501 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,651 円／平米 3万8,518 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,736 円／平米 2万8,881 円／坪
推定価格 平米 坪	1万545 円／平米 3万4,862 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,214 円／平米 4万3,685 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,764 円／平米 2万5,668 円／坪
推定価格 平米 坪	7,585 円／平米 2万5,076 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,059 円／平米 3万9,867 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,642 円／平米 2万8,570 円／坪
推定価格 平米 坪	8,590 円／平米 2万8,399 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,202 円／平米 4万340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情