路線価 (2023) 茨城県鉾田市新鉾田2-2-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 鉾田市茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外
価格時点	2023 年
駅名	新鉾田駅 から 190m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (933 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (933 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鉾田市を中心として周辺市の商業地域を含む範囲である。需要者は地元事業者を中心に、一部県外からの需要者も見られるが、件数は少ない。近隣地域は、新鉾田駅周辺に店舗等の集積が一定程度見られるが、繁華性及び集客力が低く、市の高齢化及び人口減少等もあり、地価は弱含み傾向にある。商業地の取引件数は少なく、規模、業種などにより取引の価格帯にバラツキが大きい為、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は鉾田市を中心に周辺市町の商業地域等の範囲。需要者は県内に地縁性を持つ個人事業者、中小規模の法人等であるが、取引規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は新鉾田駅に近い既存の商業地域であるが、郊外路線商業地域への顧客流出や競争激化により、需要は弱含みで推移している。ロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、近接する市まで収集範囲を広げることにより規範性を有する取引事例が収集し得た。一方、標準地の周辺地域には貸店舗事務所等も散見されるが、自己使用が大半である。また、当該地域における投資合理性の適否は未成熟であり、また元本と果実の相関関係の希薄性等により、収益価格は低位に求められている。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、新鉾田駅東口にあって駅接近性に恵まれ、賃貸店舗事務所等も存する地域であり、収益性を考慮すべき商業地域であるが、現時点においては、自己使用店舗が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	鹿島臨海鉄道「新鉾田駅」北東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	282.2 坪 (933 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅周辺に中小規模の低層店舗が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鉾田市茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外
標準地の範囲
東	180 m
西	250 m
南	200 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	47 m
面積	920 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１８ｍ市道、中間画地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅周辺に低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因の大きな変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測。商業施設の大型化、郊外化及び人口減少等の影響もあり、地価の下落傾向が継続するものと予測する。 (2)商業施設の大型化・郊外化等の影響により、既成商業地域の繁華性は低下傾向にあるが、新鉾田駅に近い商業地域としての熟成が今後も徐々に進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化の進行及び人口減少等の影響から、コロナ禍以前より需要は低迷しており、コロナ禍による影響は限定的である。 (2)コロナ禍による収益減少業種や設備投資の動向が懸念される中、法人等の土地取得は地域の選別を強めている。
地域要因
(1)低層店舗を中心とした駅前の商業地域であるが、高齢化、人口減少が続く地域であり、地価は下落基調が継続。 (2)新鉾田駅に近い商業地域であるが、郊外の商業施設等の競合地域に顧客が流出しており、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)二方路地としての若干の優位性を有する。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,830 円／平米 6万2,252 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,313 円／平米 6万543 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,905 円／平米 6万5,806 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	行方（Ｒ４調査） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	行方市
地域	茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,853 円／平米 4万2,492 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,853 円／平米 4万2,492 円／坪
標準価格 平米 坪	2万865 円／平米 6万8,980 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,812 円／平米 7万8,722 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,069 円／平米 7万2,960 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,928 円／平米 7万9,106 円／坪
標準価格 平米 坪	2万295 円／平米 6万7,095 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県鉾田市新鉾田２丁目２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万140 円／平米 9万9,643 円／坪
標準価格 平米 坪	2万13 円／平米 6万6,163 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情