路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市新戸字下285 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 5700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (1500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (1500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内を中心に、周辺市の圏域に存する農家集落地域一帯である。需要者は同一集落内の居住者若しくは地元出身者が大部分である。外部需要がほとんど期待しえないため、地価は低迷が続く。属人的・地縁的な事情での取引が大半で、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、つくばみらい市及びその周辺自治体の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心と考えられる。地域の特性等から需要は限定的で顕在化された取引事例は少ない状況が継続している。また、圏外からの流入はほとんどなく需要も停滞している。取引は属人性が強く地縁的な事情で行われるケースが中心で、取引総額もバラツキがみられるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化調整区域内の農家集落地域に存し、賃貸用建物は存せず、今後の建築も見込まれないことから収益還元法の適用は見送った。また、需要が限定的で取引が殆ど無いため、隣接する守谷市にかかる事例をも採用しての取引事例比較法となったが、作業は妥当に進められており一定の規範性を有する。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧来からの集落地域であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例が、いずれも対象標準地と概ね類似性が認められるものであり、市場の実態を反映した価格が得られたと思料する。したがって、代表標準地との均衡に十分に留意して、信頼性の高い比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守谷駅北東方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	453.7 坪 (1500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に中規模農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	54 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市場の限定された農家集落地域で、農地等の宅地転用圧力も弱く、今後も現状通り推移していくものと予測される。外部需要がほとんど期待できず、地価は下落が続くものと思料する。 (2)旧来からの集落地域で市況は停滞しており、今後も現状維持で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化進展が進む中、つくばみらい市においても市街化調整区域内の集落地域については外部需要が考えづらく、地価下落が継続。 (2)みらい平地区の市況は活況であり、その外縁部の需要も安定しつつある。その他の地域は全般的に弱含みの市況にある。
地域要因
(1)つくばみらい市役所伊奈庁舎に近い農家集落地域。外部需要が期待しえず地価下落が続く。 (2)旧来からの集落地域のため不動産取引は極めて少なく、土地需要も停滞している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくばみらいＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万405 円／平米 3万4,399 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,526 円／平米 3万8,105 円／坪
標準価格 平米 坪	1万31 円／平米 3万3,162 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万765 円／平米 3万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万431 円／平米 3万4,485 円／坪
標準価格 平米 坪	9,944 円／平米 3万2,875 円／坪
査定価格 平米 坪	9,940 円／平米 3万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＵＷ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万50 円／平米 3万3,225 円／坪
推定価格 平米 坪	9,931 円／平米 3万2,832 円／坪
標準価格 平米 坪	1万41 円／平米 3万3,196 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,088 円／平米 3万45 円／坪
推定価格 平米 坪	9,006 円／平米 2万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	8,409 円／平米 2万7,800 円／坪
査定価格 平米 坪	8,410 円／平米 2万7,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,674 円／平米 3万8,594 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,167 円／平米 4万6,836 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,604 円／平米 4万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情