路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台8-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２
価格時点	2023 年
駅名	小絹駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	627万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	630万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円／坪 1平米 3万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ねつくばみらい市及び周辺市に所在する中規模の住宅地域一円と判定した。需要者は地元出身者を中心に３０～４０歳代の住宅一次取得者層が中心で隣接の守谷市内の価格水準低位の住宅地域や、みらい平地区との間で地域間競争が続いている。近隣地域は最寄駅からの接近性がやや劣り、居住者の高齢化が進んでいることから、競争力は年々低下傾向にあり地価は弱含みで推移、土地は６００万円程度、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心。 (2) 同一需給圏をつくばみらい市及び周辺市町に位置する普通住宅地域と判定。需要者の中心は市内に居住する３０～４０代前半の一次取得者等が大半だが、駅徒歩圏の好立地物件は周辺市町や県外からの都心通勤者の需要も見込める。コロナ禍の地価水準への影響は限定的。年数を経た住宅団地で、みらい平駅周辺の新興の分譲地・区画整理地に比べると競争力が劣る。中心となる価格帯は、土地総額で６～７百万円程度、新築戸建で２千万円台程度と把握。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は中規模の戸建住宅を中心とする分譲住宅地域で取引の中心は自己使用目的であり、アパート等の賃貸市場が未成熟であり、収益性に馴染まないため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は区画整然とした住宅地域であり取引に当たっては居住の快適性と利便性等が重視されることから、代表標準地との均衡を踏まえ、同種の規範性を有する取引事例から求めた市場性を反映し、実証的で説得力を有する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 年数を経た住宅団地で、世代交代があまり進んでいないことから空き家等も見られ、また、画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難なため、収益還元法を非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない５事例を採用し、各事例の特徴に応じた関連づけをおこなった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討をも十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小絹駅　北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北，５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中規模戸建住宅を中心とする区画整然とした分譲住宅地域である。居住者の高齢化が進行していること、需要が新興の住宅地域に集中しつつあること等から競争力は低下傾向にあり地価は依然弱含み傾向にある。 (2)年数を経た住宅団地で、世代交代があまり進んでいないことから空き家等も見られるが、熟成度が高いため、建て替え等は見られるものの、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は増加傾向が続いているが、同時に高齢化も進行している。宅地需要も新興の住宅地域に偏向しており地価動向は二極化傾向が顕著になっている。 (2)みらい平駅周辺の開発が進み人口は依然として増加傾向。高齢化率は微増若しくは横ばい傾向。みらい平駅周辺と他の既成住宅地域等との二極化進行。
地域要因
(1)熟成が進んだ分譲住宅団地であるが、みらい平地区の新興住宅地域に比し相対的な競争力は劣り、居住者の高齢化等も進行しており、その需要は弱い。 (2)年数を経た住宅団地で、世代交代があまり進んでいないことから空き家等も見られるが、熟成度が高く、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、東街路であることにより日照がやや優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,554 円／平米 14万7,296 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,263 円／平米 13万9,721 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,040 円／平米 12万2,454 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,395 円／平米 13万240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,673 円／平米 12万1,241 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,674 円／平米 11万7,938 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,554 円／平米 10万4,318 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,961 円／平米 9万9,051 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,316 円／平米 12万61 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,908 円／平米 8万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,881 円／平米 8万8,869 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,573 円／平米 12万910 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情