路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市福岡字逆瀬川向2505-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１
価格時点	2023 年
駅名	みどりの駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (1259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,020万 円 (1259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円／坪 1平米 2万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茨城県全域を中心に隣接県を含む内陸型工業地。需要者は物流業者や製造業者が中心で、地元企業のほか全国規模で展開する企業が想定される。圏央道の県内全線開通が牽引力となり、底堅い需要が認められる。また、周辺市や隣接県の工業地の地価との比較において割安感も見られる。既成の工場地での取引が少なく、取引規模及び単価はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 　同一需給圏は概ね茨城県内の内陸型の大・中規模の工業地域一円であり、県外の工業地域を含む広域的な圏域と判定した。需要者の中心は主に大規模資本を有する各種生産及び物流事業者が中心と見られる。大規模金融緩和の影響等により、企業の設備投資意欲は改善傾向にあり、需給は強含みの状況にある。工業地のため取引される画地規模も様々で、需要の中心となる明確な価格帯の把握は困難であり、今後も同様の状況が続くものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中小規模の物流施設等が多い工業地域で、自用目的の取引が中心である。なお、賃貸市場は形成されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、代替競争関係を有する周辺市を含む広範囲の比準となったが、規範性を有する取引事例から適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 　規範性を有する中規模工業地及び物流施設用地の取引は少ないが、同一需給圏を広域的に捉えて事例を収集・選択した。同一需給圏内の類似地域に存する複数の取引事例による比準は実態等に即して適切に補修正し、その妥当性を確保し得た。一方、対象標準地は中規模工業地のため、収益性に馴染まないことから収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	みどりの駅北西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	380.8 坪 (1259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場その関連の倉庫等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１
標準地の範囲
東	240 m
西	270 m
南	240 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	物流施設の敷地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	60 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は物流施設中心の熟成した工業地域で、利便性の向上及び地価の割安感から、今後、需要は堅調に推移していくものと予測する。 (2)物流施設中心の工業地域として熟成しており、今後も概ね同様の状況を維持するものと予測される。県南地域における物流施設用地の需要は全般的に旺盛であることから、近隣地域の今後の地価は堅調な推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	物流施設の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくばみらい市の人口は増加傾向、工場進出が増えつつあり需要の高まりが見られる。隣接県等との比較で割安感があり、需要は強含み。 (2)物流施設の需要が堅調で主要道路に近い工業地が地価を押し上げており茨城県内では圏央道開通により沿線の流通業務施設用地の需要が高まっている。
地域要因
(1)圏央道の開通で交通利便性が向上し、物流施設を中心とした工場地需要は堅調で、地価は強含みで推移している。 (2)格別の変動要因はないが、上記の一般的要因の影響により工業地の需給は強含みで推移し、物流施設を中心とする近隣地域の需要も高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,309 円／平米 8万3,672 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,309 円／平米 8万3,672 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,406 円／平米 8万686 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,881 円／平米 4万9,197 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,553 円／平米 7万1,254 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,633 円／平米 7万8,131 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,349 円／平米 8万3,804 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,051 円／平米 8万2,819 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,858 円／平米 7万8,875 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,706 円／平米 7万8,372 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,706 円／平米 7万8,372 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,086 円／平米 8万2,934 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情