路線価 (2023) 茨城県小美玉市羽鳥字東平2659-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 小美玉市茨城県小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７
価格時点	2023 年
駅名	羽鳥駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	594万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	594万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円／坪 1平米 2万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線羽鳥駅を最寄駅とする住宅地域を中心とする。需要者は市内在住の一次取得者が中心と見られ、美野里地区内居住者が多い。駅や店舗に近いが、街路や住環境がやや劣り、新興住宅地と比べ選好性がやや弱い。現時点でコロナ禍の影響は小さく、需要の中心価格帯は、土地は総額５００万円～６００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ常磐線羽鳥駅を最寄駅とする住宅地域。需要者は市内の３０～４０歳代の居住者である。大規模店舗等に近く生活利便性には優るが、街路条件のやや劣る既成住宅地域のため、新興住宅地へ需要は流出している。需要の中心となる総額の価格帯は土地が５００～７００万円程度であり、新築戸建は２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は小美玉市内の住宅地の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。周辺ではアパート等も見られるが自己使用目的の取引を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視され取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。賃貸市場も未熟成のため収益価格は低位に試算された。よって、市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、低位に求められた。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽鳥駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事業所等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小美玉市茨城県小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	60 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)羽鳥駅徒歩圏の旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)旧来からの熟成した住宅地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。人口及び世帯数は増加傾向であり、地価は安定化に向かうものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。利便性や住環境等条件の良好な住宅地の地価は概ね横ばい、その他はやや下落傾向。 (2)県平均より人口減少率はやや大きいが、高齢化率は同程度である。新設着工戸数は減少傾向である。
地域要因
(1)駅や各種店舗、金融機関に近く生活利便性は良好であるが、既成住宅地域の選好性はやや弱い。 (2)駅徒歩圏の住宅地域であり、生活利便性は高いが、街区のやや雑然とする状況は継続中。羽鳥地区の人口及び世帯数は増加傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,991 円／平米 8万2,620 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,991 円／平米 8万2,620 円／坪
標準価格 平米 坪	2万89 円／平米 6万6,414 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,343 円／平米 7万3,866 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,692 円／平米 7万1,714 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,938 円／平米 6万5,915 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万30 円／平米 6万6,219 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,637 円／平米 6万4,920 円／坪
標準価格 平米 坪	2万477 円／平米 6万7,697 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万282 円／平米 3万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,379 円／平米 3万7,619 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,060 円／平米 6万3,012 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情