路線価 (2023) 茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿135 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡大洗町茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番
価格時点	2023 年
駅名	大洗駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	492万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	495万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円／坪 1平米 1万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大洗町及び隣接するひたちなか市の一部（旧那珂湊地区）の住宅地域。需要者は大洗町内の賃貸住宅住まいの一次取得者及び地縁性を有する一次取得者が中心である。住宅地需要は区画整然とした高台地区が中心であり、街路条件が劣る低地エリアは需要が弱く、供給が需要を上回っている。需要の中心価格帯は土地のみで５００～６００万円、新築の戸建住宅で２０００～２３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は大洗町及び隣接の水戸市、ひたちなか市の大洗町寄りの概ね市街地内の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は町内の賃貸住宅住まいの一次取得者及び地縁者である。低地部で街路条件が劣るため、高台の住宅地に比べ需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地９０坪前後で５００万～６００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は自用目的の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。収益価格は、標準地の接面幅員及び法令規則等から経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能であるため試算しなかった。よって、収益性より居住性を重視する住宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされていることから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、大洗町の概ね市街地内の普通住宅地域の取引事例を収集選択し、適正に試算している。周囲にアパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を重視し市場実態をより反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大洗駅　南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く空地も介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡大洗町茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番
標準地の範囲
東	90 m
西	150 m
南	310 m
北	310 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	38 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　２．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	160 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き地も残る住宅地域であり、特段の発展要因も見られないことから、現状の住環境を維持していくものと予測される。道路条件が劣り宅地需要が弱いことから、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (2)海岸に近い空地も残る既成住宅地域で、特段の発展要因はみられず、現状の住環境を維持するものと予測する。街路条件が劣るため地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)狭隘道路等の住環境が劣るエリアは依然下落傾向が続いているが、区画整理地を中心に生活利便性に優れるエリアは底値感が出つつある。 (2)人口減少、高齢化率も高い。原材料価格の上昇。コロナ禍による観光客減少。町外からの需要は、脆弱である。
地域要因
(1)道路幅員の狭い津波浸水想定区域内の既存住宅地のため市場での需要は少なくやや大きい下落率が継続している。 (2)海岸に近い低地部にあり街路条件が劣るため、需要が弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大洗０３６３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡大洗町
地域	茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,704 円／平米 7万5,059 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,093 円／平米 6万9,733 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,767 円／平米 5万5,432 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大洗０３６３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡大洗町
地域	茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,606 円／平米 4万8,287 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,880 円／平米 5万5,805 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大洗０６８９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡大洗町
地域	茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万476 円／平米 3万4,634 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,884 円／平米 5万5,819 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,141 円／平米 5万6,668 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,642 円／平米 1万5,346 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,396 円／平米 5万899 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,938 円／平米 5万2,691 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情