路線価 (2023) 茨城県稲敷郡阿見町うずら野4-17-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷郡阿見町茨城県稲敷郡阿見町うずら野４丁目１７番２
価格時点	2023 年
駅名	荒川沖駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	526万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	521万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円／坪 1平米 3万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阿見町の中規模住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心となる。景気は回復傾向があり、町内での良質な宅地供給が継続しているため、需要者にとって選択肢が多い状況が続いている。土地は１６５㎡程度で５００万円程度、新築戸建物件はパワービルダー物件で２０００万円迄、それ以外は２５００～３０００万円程度の物件が主流である。 (2) 同一需給圏は、阿見町全域及び、土浦市の荒川沖地区を含む住宅地と判定した。需要者は３０代、４０代の一次取得層が多く、牛久市等他地域からの需要流入も一部期待しうる。一方、競合する地域も多く地域間競争が激しい地域でもあるが、うずら野地区内では良好な環境を有すること、牛久市に対する割安感から市場は堅調である。市場における中心価格帯は、土地５０坪から６０坪で５００万円～６００万、建物込で２０００万円～２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域である。また収益物件としてアパートも見られるが、賃料の低迷等を反映して、収益価格は低位に試算される可能性が高い。一方、比準価格は信頼性が高い取引事例を多く収集し得たため、比準価格により規範性があるものと判断し収益価格の算出を断念した。したがって、本件は比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は画地条件から、経済合理性を有する賃貸建物の建築が困難であり収益価格の試算を見送った。本地区は快適性や利便性等が、価格形成において重視され、収益性はそれほど問題にされない地域であり、実証的価格である比準価格が重視されるべきである。比準価格は、うずら野地区の事例が比較的豊富であり、信頼性の高い事例を基礎とし、作業過程も妥当である。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	荒川沖駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷郡阿見町茨城県稲敷郡阿見町うずら野４丁目１７番２
標準地の範囲
東	30 m
西	120 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的に最寄駅への接近性に優り、住環境も良好なことから徐々に地価は持ち直しの傾向を示し、発展的に推移する可能性がある。 (2)荒川沖駅徒歩圏内の一定の環境を有する住宅地であり、外部需要も期待しうる。しかし、同一受給圏内における宅地供給は多いが市場は比較的堅調、横ばいからやや上昇程度で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都市計画道路等は事業進行中であるが人口は微減傾向。本郷・よしわら等区画整理地内で住宅・店舗等は増えつつあり利便性・熟成度は向上中である。 (2)阿見町は人口増加が続き、つくば市、牛久市等に比べて地価の割安感が存し、荒川沖地区を中心に一定の条件を有する画地の地価が上昇に転じている。
地域要因
(1)街路条件、環境条件等に変化は見られないが、価格水準が低位にあるため取引価格は堅調に推移している。 (2)荒川沖駅徒歩圏、街路条件、環境条件も一定水準の住宅地であり、外部需要も期待しうる地域であり、地価上昇が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は存しない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町うずら野４丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,736 円／平米 9万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,964 円／平米 9万5,755 円／坪
標準価格 平米 坪	3万171 円／平米 9万9,745 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町うずら野４丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,550 円／平米 9万1,080 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,846 円／平米 9万8,671 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,385 円／平米 11万371 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町うずら野４丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,725 円／平米 9万1,659 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,169 円／平米 9万3,127 円／坪
標準価格 平米 坪	3万552 円／平米 10万1,005 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町うずら野４丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万98 円／平米 9万9,504 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,440 円／平米 9万4,023 円／坪
標準価格 平米 坪	3万515 円／平米 10万883 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情