路線価 (2023) 茨城県猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下403-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 猿島郡五霞町茨城県猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外
価格時点	2023 年
駅名	南栗橋駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	12億5,000万 円 (32366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	12億5,000万 円 (32366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内及び北関東一円の工業地域と判定した。需要者は首都圏への立地条件から製造業、物流・倉庫業者が中心となる。ｅコマース市場の拡大により圏央道、国道４号へのアクセスが良好な当町の物流・倉庫施設用地の需要は堅調である。工業地の取引は少なく規模、取引価格等の個別性及び各種優遇措置等も見られ需要の中心となる価格帯の把握は難しいが周辺の工業地の地価水準から土地は概ね１㎡当り４万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は茨城県を中心に隣接県を含む関東一円の内陸型工業地域全般と判定した。需要者は県内外の倉庫業、製造業を主とする事業法人が中心である。圏央道開通で首都圏及び全国へのアクセスが向上し、企業立地のポテンシャルが飛躍的に高まり、堅調な需要が今後も期待出来るものと思料される。取引される規模・単価は多様で、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、地価水準としては、坪あたり８～１３万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は大規模の工場・物流倉庫等が建ち並ぶ五霞川妻工業団地で、自用の工場・倉庫が多く賃貸目的の工場等は見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とした。工業地の取引は自用目的が支配的である。比準価格は県西・県南地域の代替・競争関係にある工業地の取引事例を広域的に採用して試算した。よって、工業地の市場性を反映した比準価格を標準とし、前年価格、周辺の工業地の標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 大規模な工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地で、自社工場・倉庫建設目的での取引が中心である。比準価格は、茨城県西・県南地区の代替・競争関係にある信頼性の高い工業地の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映し、説得力を有する。一方、工場の収益目的の賃貸物件は殆ど認められず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南栗橋駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	9790.1 坪 (32366 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	猿島郡五霞町茨城県猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外
標準地の範囲
東	30 m
西	1200 m
南	300 m
北	1400 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	185 m
奥行き	190 m
面積	35000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ町道　　　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町内の工業地は圏央道、国道４号へのアクセスが良好で立地条件から首都圏への物流の拠点としての需要が堅調に推移するものと予測する。 (2)圏央道五霞ＩＣ及び国道４号に比較的近い工業地域で、立地条件は良好であり、倉庫、工場等の進出意欲が認められる。当該工業地の地価は、若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回る。需要の流出も見られ住宅地の地価は弱含みで推移。工業地の地価は強含みで推移。 (2)平成２９年２月の圏央道の県内全線開通に伴い、圏央道沿線地域を中心に企業の立地需要が高まっている。立地、規模等により物件の選別化が進む。
地域要因
(1)圏央道、国道４号へのアクセスが良好で、首都圏への立地条件から町内の工業地の需要は底堅く地価は強含みで推移している。 (2)圏央道五霞ＩＣに比較的近く、利便性が向上しているほか、隣接県との比較で相対的な割安感があり、地価は若干の強含みで推移している。
個別的要因	(1)工業地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。 (2)台形、角地であるが、規模のまとまる工業地で、特段の効用増減は認められない。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,842 円／平米 10万8,576 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,939 円／平米 10万8,896 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,688 円／平米 12万4,597 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,321 円／平米 14万9,831 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,573 円／平米 14万7,358 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,726 円／平米 13万1,334 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,359 円／平米 13万121 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,359 円／平米 13万121 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,202 円／平米 12万9,602 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	五霞Ｒ３Ｃ６７３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡五霞町
地域	茨城県猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,656 円／平米 12万7,797 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,690 円／平米 12万4,603 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,148 円／平米 12万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	13 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情