路線価 (2023) 栃木県宇都宮市中里町字東原427-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市中里町字東原４２７番３７
価格時点	2023 年
駅名	氏家駅 から 7700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円／坪 1平米 1万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に宇都宮市の北部方面を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は市内北部のほか隣接市町の居住者や通勤者のうち、当該地域に地縁的選好性を有する者と見られる。当該地域は調整区域の農村集落地域であるため、需要及び供給は共に少なく、地価水準は低位にある。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、画地規模のバラツキも大きいため一概には言いづらいが、土地単価は１㎡当たり概略１万円台半ば程度と見られる。 (2) 農村部の既存の住宅地域のため、宇都宮市・旧上河内町内、特に対象標準地の近隣周辺地域において長期間居住し、地縁的選好性を有する個人等が典型的需要者と判断される。同一需給圏は、宇都宮市及びその周辺市町の農村部に存する既存の住宅地域一円であり、需要の中心となる価格帯は、１㎡当り１０，０００円～３０，０００円程度と地域により幅があり、現在の不動産市況から当面の間、需要はやや弱含みから横這いで推移するものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内中心部からはかなり離れた位置にある市街化調整区域内の農家集落地域に所在し、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しない。当該地域においては自己使用目的での取引が中心となり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められる。よって、市場での取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、郊外農村地域における既存の農村宅地であるため、後記の通り収益還元法及び原価法の適用は困難で、それぞれ求めていない。以上の状況を勘案し、農村部の市場の実勢を反映し、実証的である比準価格を標準として、近隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標準地との検討を繰返し精査して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	氏家駅　南西方
距離	7700 m
土地の状態
土地面積	205.7 坪 (680 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道背後に一般住宅、農家住宅等が見られる地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市中里町字東原４２７番３７
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市中心部から離れた市街化調整区域内の農村集落地域で、区域外からの需要は少なく、流動性は低い。地域要因に格別な変動は認められず、当面現状のままで推移するものと予測する。 (2)宇都宮市北部旧上河内町に位置する農家集落地域で、地域要因に格別の変化がないことから、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感が有る。当市の人口は微減に転じており、世帯数は微増傾向。 (2)総じて農村地域においては、ライフラインや公共施設の整備が遅れ、行政の制約もあり、需要は弱含みである。
地域要因
(1)地価の長期下落による市中心部への回帰現象や二極化現象等で、市街地でも安い宅地を探せる可能性は有り、調区内の農村集落地域の市場性は低い。 (2)調区でも建築規制が緩和される一部地域においては、民間業者によるミニ開発等が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中里町字東原４２７番３７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,625 円／平米 6万1,574 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,521 円／平米 5万1,312 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中里町字東原４２７番３７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,244 円／平米 4万3,785 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,191 円／平米 4万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,392 円／平米 5万886 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中里町字東原４２７番３７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,732 円／平米 4万8,704 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,567 円／平米 7万4,607 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,607 円／平米 5万1,597 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中里町字東原４２７番３７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,176 円／平米 7万8 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,543 円／平米 7万1,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,532 円／平米 5万1,349 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情