路線価 (2023) 栃木県宇都宮市中一の沢町76-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市中一の沢町７６番２
価格時点	2023 年
駅名	東武宇都宮駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,975 円／坪 1平米 7万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇都宮市の既成市街地西寄りからその周辺にかかる住宅地域、需要者の中心は地縁的選好性を有する者若しくは市内居住者が中心である。住宅が密集し熟成度が高い地域であることから供給が少なく、不動産取引がやや少ない地域である。取引の中心は土地２，０００万円～３，０００万円程度、土地・建物は３，５００万円～４，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は宇都宮市のうち市街地西部を中心とする住宅地域の圏域。需要者は宇都宮市に居住又は通勤する１次取得者層が中心。当該地域は大谷街道及び桜通り背後に形成された旧来からの住宅地域で街路条件がやや劣るが、市内中心部に近く利便性等が良好で、周囲に学校施設等がみられる閑静な住宅地域であり、需要は根強く、需給は安定的である。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建は３，０００～４，０００万円程度の物件が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市内中心部の既成市街地にあって戸建住宅が多く、利便性が良いことからアパート等も見受けられるが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用の低層戸建住宅が取引の中心である。価格決定に際しては、当該地域の市場の実態、地域の特性から、比準価格を重視することとし収益価格は参考に止め、代表標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する熟成した住宅地域で、戸建住宅等の自用目的での取引が中心であり、戸建貸家・アパート等の賃貸目的での需要は乏しく、本件では収益価格は相対的に信頼性が劣るため、現実の取引実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武宇都宮駅　北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市中一の沢町７６番２
標準地の範囲
東	100 m
西	130 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線道路背後に形成された古くからの住宅地域で、狭隘な街路が配置されている。地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。利便性は良好で地価は安定的に推移すると予測する。 (2)大谷街道及び桜通り背後に形成された熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく今後も現状維持と予測する。街路条件が劣るが、市内中心部に近く利便性等は良好で、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,975 円 1平米 7万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,313円 1平米 7万3,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナへの対応は安定したものの依然不透明感がある。市の人口は微減に転じたがコンパクトシティ化に向け立地適正化等の施策を進めている。 (2)ネットワーク型コンパクトシティの形成を推進している。市人口は微減傾向で、物価高の影響等もあって、県内景気等の先行きは不透明である。
地域要因
(1)街路が非常に狭く、街区が雑然とした既成市街地にあって、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)大谷街道及び桜通り背後に位置し、街路条件等が劣る既成住宅地域であるが、利便性等は良好であり、地価は強含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)近隣地域内における標準的な居住環境にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中一の沢町７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,184 円／平米 26万1,782 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,368 円／平米 27万2,309 円／坪
標準価格 平米 坪	7万41 円／平米 23万1,556 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中一の沢町７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,331 円／平米 28万8,716 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,722 円／平米 27万3,479 円／坪
標準価格 平米 坪	7万103 円／平米 23万1,761 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中一の沢町７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,559 円／平米 29万2,776 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,848 円／平米 28万507 円／坪
標準価格 平米 坪	7万589 円／平米 23万3,367 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中一の沢町７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,603 円／平米 22万190 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,821 円／平米 27万3,806 円／坪
標準価格 平米 坪	7万546 円／平米 23万3,225 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中一の沢町７６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万751 円／平米 30万23 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,419 円／平米 27万2,477 円／坪
標準価格 平米 坪	7万625 円／平米 23万3,486 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情