路線価 (2023) 栃木県宇都宮市竹林町字道通166-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市竹林町字道通１６６番１外
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,303 円／坪 1平米 6万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇都宮市北東部の住宅地域の圏域。主な需要者は市内在住の居住者又は通勤者（主に一次取得者層）が中心である。宇都宮市の土地区画整理済の地域や新規分譲地等との競合が見られるものの、当地域は交通・生活の利便性等に優れることから根強い需要がみられる。需要の中心は土地１，０００万～１，５００万円程度、新築戸建住宅２，５００万～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は宇都宮市のうち市街地北東部を中心とする住宅地域の圏域。需要者は宇都宮市に居住又は通勤する１次取得者層が中心。当該地域は白沢街道背後に自然発生的に形成された旧来からの住宅地域であるが、市内中心部に近く、工業団地方面へのアクセスも概ね良好で、周辺では分譲住宅のミニ開発も活発であり、需給関係は堅調に推移している。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００～３，５００万円程度の物件が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一部にアパートは散見されるが、対象標準地は駐車場を設置するには面積が不足している。また、地域内において戸建住宅が大部分を占めており、一棟貸しを含め貸家の需要・供給が一般化していないため比準価格のみの試算となった。価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は画地規模が小さく、当該地域では、画地条件の制約等により市場性のある賃貸住宅の想定に難があるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域に所在し、最有効使用が戸建住宅地で自用目的の需要が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	宇都宮駅北東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートに農地が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市竹林町字道通１６６番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は既成市街地内の住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は宇都宮駅徒歩圏等住宅地の地価上昇の影響等を受けて上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)白沢街道背後の旧来からの住宅地域として熟成し、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状維持と予測する。周辺では分譲住宅のミニ開発も活発で、需給関係は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 20万2,327円 1平米 6万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 20万2,327円 1平米 6万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高や円安による物価上昇が継続するが、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに持ち直している。 (2)ネットワーク型コンパクトシティの形成を推進している。市人口は微減傾向で、物価高の影響等もあって、県内景気等の先行きは不透明である。
地域要因
(1)利便性の良い既成住宅地域で大きな地域要因の変動は特にない。周辺地域の地価上昇の影響等もあって、地価は上昇傾向にて推移している。 (2)旧来からの住宅地域で、地域要因に特別な変動はないが、周辺では分譲住宅等のミニ開発が活発で、需給は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市竹林町字道通１６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,372 円／平米 22万6,038 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,465 円／平米 21万9,733 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,663 円／平米 19万3,940 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市竹林町字道通１６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,509 円／平米 24万9,633 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,843 円／平米 24万7,431 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,893 円／平米 20万7,924 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市竹林町字道通１６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,369 円／平米 14万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,708 円／平米 23万455 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,279 円／平米 18万9,364 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市竹林町字道通１６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,223 円／平米 22万2,239 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,164 円／平米 22万5,350 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,522 円／平米 19万168 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情