路線価 (2023) 栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内159-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	976万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	976万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,081 円／坪 1平米 7万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇都宮市街地南東部を中心とする住宅地域。需要者の中心は、主に市内の居住者及び通勤者等である。当該地域は市内中心部に近いが、幹線道路背後の農地等がなし崩し的に宅地開発されてきた面もあり、道路の系統連続性や、画地の配列等がやや雑然としている。現在、地籍整備型の土地区画整理事業が進行中である。需要の中心となる価格帯は、概ね土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度。 (2) 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。需要者としては市内在住又は在勤の３０～４０歳代の一次取得者がメインであり、圏外からの流入も見られる。需給は最近の区画整理地や中小規模開発の分譲地に集中する一方、条件の劣る地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、地積１６５～２００㎡程度の土地物件で総額１千万円台前半程度、敷地が同規模の新築戸建物件で２千万円台半ば～３千万円前後程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域には戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心となる地域である。周辺にアパートも見られるが、標準地については敷地規模が小さく、アパート等の収益物件を想定する経済合理性は低いため収益価格は試算しなかった。よって、市場において実際に行われた取引事例をもとに試算された実証的で規範的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地周辺ではアパートも散見されるが、市場における取引の大半は自宅等自用目的のものであり、価格形成に際しては収益性よりも居住の快適性や生活利便性が重視される。なお収益還元法については次々頁記載の理由から適用しなかった。これら及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇都宮駅　南方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１
標準地の範囲
東	55 m
西	30 m
南	65 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	地籍整備型土地区画整理事業を施工中
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土地区画整理区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地籍整備型の土地区画整理事業が進行中である。既に形成された市街地を確保しつつ施工されるため、大きな変化はないものの、生活道路が整備改善される予定で、住環境は若干向上するものと予想される。 (2)Ｈ３１年３月に土地区画整理事業の事業認可がなされ、以降５年間程度のスケジュールが示された。各所で工事が進行中であり、街路条件や住環境の向上が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 23万98円 1平米 6万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 23万98円 1平米 6万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感が有る。当市の人口は微減に転じており、世帯数は微増傾向。 (2)当市の人口も微減傾向にある。１０月までの新設住宅着工は前年度並みのペース。住宅地へのコロナ禍の影響は概ね限定的と見られる。
地域要因
(1)周辺道路状況等にやや難があり、既に形成された市街地を確保しつつ、公図の整理も目的とした、「地籍整備型土地区画整理事業」が施行中である。 (2)上記のとおり区画整理事業が進行中で、街路条件や住環境の向上が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)当要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,164 円／平米 21万5,432 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,046 円／平米 23万8,184 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,968 円／平米 22万4,702 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,189 円／平米 23万8,657 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,541 円／平米 24万9,739 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,631 円／平米 21万6,976 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,172 円／平米 26万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,081 円／平米 25万1,524 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,157 円／平米 21万8,715 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,318 円／平米 24万2,389 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,784 円／平米 27万378 円／坪
標準価格 平米 坪	7万21 円／平米 23万1,489 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情