路線価 (2023) 栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔748-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４
価格時点	2023 年
駅名	鶴田駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (421 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (421 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇都宮市を中心に、隣接する鹿沼市東部も含む市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する者と見られる。周辺では道路整備が行われてきているが、調整区域内の住宅地の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯については、取引が少なく、また画地規模もさまざまであるため明確には言いづらい面もあるが、概ね１平方メートル当たりで２万円台の半ば程度と見られる。 (2) 農村部の既存の住宅地域のため、宇都宮市西部、特に対象標準地の近隣周辺地域において長期間居住し、地縁的選好性を有する個人等が典型的需要者と判断される。同一需給圏は、宇都宮市及びその周辺市町の農村部に存する既存の住宅地域一円であり、需要の中心となる価格帯は、１㎡当り１０，０００円～３０，０００円程度と地域により幅があり、現在の不動産市況から当面の間、需要はやや弱含みから横這いで推移するものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農村集落地域に所在し、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は取引事例を基に試算した価格で、市場での取引の実態を反映した実証的な価格である。当該地域は、自己使用目的での取引が中心の地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、郊外農村地域における既存の農村宅地であるため、後記の通り収益還元法及び原価法の適用は困難で、それぞれ求めていない。以上の状況を勘案し、農村部の市場の実勢を反映し、実証的である比準価格を標準として、近隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標準地との検討を繰返し精査して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴田駅　南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	127.3 坪 (421 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	21 m
面積	420 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、鹿沼市にも近い位置に所在する宇都宮市西部の市街化調整区域の農家集落地域である。周辺で道路拡幅整備等が行われてきているが、土地利用状況等に格別な変動は特に認められない。 (2)中心市街地の南西方に離れた農家集落地域であり、西側に１級河川姿川が南北に流れ、地域要因に格別な変動は無く、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感が有る。当市の人口は微減に転じており、世帯数は微増傾向。 (2)総じて農村地域においては、ライフラインや公共施設の整備が遅れ、行政の制約もあり、需要は弱含みである。
地域要因
(1)宇都宮環状線背後に位置する市街化調整区域内の農家集落地域である。近年道路整備等が行われてきたが、土地供給は少なく、需要は限定的といえる。 (2)調区でも建築規制が緩和される一部地域においては、民間業者によるミニ開発等が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,506 円／平米 12万689 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,323 円／平米 12万84 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,812 円／平米 9万1,946 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,011 円／平米 10万5,828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,321 円／平米 12万3,383 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,604 円／平米 9万1,259 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,375 円／平米 7万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,946 円／平米 8万5,777 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,141 円／平米 9万3,034 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,872 円／平米 8万2,227 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,590 円／平米 8万4,601 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,311 円／平米 9万290 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情