路線価 (2023) 栃木県宇都宮市西川田5-1310-126 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６
価格時点	2023 年
駅名	西川田駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,007 円 1平米 7万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,007 円／坪 1平米 7万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市街地の商業地域及び混在地域一円の圏域。主たる需要者としては地元中小企業や個人事業主が挙げられる。小売店舗の大中規模化、車社会の進展に伴う郊外型店舗の増加に伴いそれらへ顧客が流出、商業地としての相対的地位の低下は否めない。顕在化する取引事例が少ないため中心となる取引価格帯を把握しづらいが、広域的に俯瞰した場合の価格水準としては㎡当り７万円台前半程度。総額については規模が様々なため表示困難。 (2) 同一需給圏は宇都宮市内の近隣商業地域の圏域である。近隣地域は、最寄駅を中心とする近隣商業地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者等と考えられるが、郊外型の大型店の攻勢にさらされ、衰退化傾向が続いている。景況感の回復等から横ばい傾向になってきていた地価は、コロナ禍の影響等により再び下落傾向となってきている。需要の中心となる価格帯は、土地では１，５００万円～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は上記のような近隣商業地域。比準価格と比較して収益価格が低位に試算されたが、これは想定建物の２階が住宅であることも含めて地価水準に見合う賃料水準にないこと等によるものと思料する。以上及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、市場の実勢を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の店舗立地可能な類似地域内の取引事例を中心に収集・選択し、既成商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。近隣地域内は、自用の店舗等が中心であり、また、商業地の衰退化傾向とも相俟って賃貸需要も減退しており、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断した。したがって、本件においては、説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西川田駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西川田駅東口至近の商業地域で、小規模店舗又は店舗付住宅の連たんする地域。地銀の出張所が無人店舗へ移行済み。東方の総合スポーツゾーンでの国体等も終わり、混在地域としての性格がより強まるものと予測する。 (2)近隣地域は、西川田駅周辺の近隣商業地域である。周辺店舗の閉鎖が見られるなど、郊外の新興商業地域の影響等による低落傾向に変化はなく、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 24万1,999円 1平米 7万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,313円 1平米 7万3,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 24万1,999円 1平米 7万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口も微減傾向にある。コロナ禍の商業地域への影響については、それぞれの立地や性格により多様化している。 (2)商業地の地価は、駅東口地区再開発の街開き、本年８月開業予定のＬＲＴ等により駅東口地区を中心に回復傾向。
地域要因
(1)地域要因の特段の変化はない。東方の「総合スポーツゾーン」は昨秋、国体及び全国障害者スポーツ大会の主会場となった。 (2)当該地域に格別の変動要因はないが、新興の郊外型・路線型商業地域への分散化傾向、さらにはコロナ禍により需要は弱含みが続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,412 円／平米 26万2,536 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,281 円／平米 25万2,185 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,630 円／平米 24万3,421 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,250 円／平米 25万2,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,174 円／平米 25万1,831 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,955 円／平米 24万4,495 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,587 円／平米 24万3,279 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,640 円／平米 24万148 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,640 円／平米 24万148 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,151 円／平米 31万1,263 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,528 円／平米 31万2,510 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,735 円／平米 24万3,768 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理区域
特別な事情