路線価 (2023) 栃木県宇都宮市下岡本町字金井台4552-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
価格時点	2023 年
駅名	岡本駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,245 円 1平米 6万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,245 円／坪 1平米 6万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に宇都宮市街地北部を中心とする商業地域、商住混在地域である。需要者の中心は、個人事業者や地元企業等と見られる。当該地域は、準幹線道路「奈坪通り」沿いに日用雑貨品や飲食店等が見られる商業地域である。前面道路は片側一車線であるが、土地区画整理による住宅団地等を背後地として利用者は比較的多い。周辺での商業地取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は一概には言いづらいが、１平方メートル当たりで６万円台程度と推定。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市内、特に北東部郊外の幹線街路沿線に低層店舗・事務所等が立地する商業地域一円の圏域。典型的市場参加者は、資金調達力のある地元その他中小企業等の法人又は圏内に地縁的選好性を有する個人が考えられ、個人消費は、コンビニ・ドラッグストア・家電量販店を中心にウイズコロナの下で、総じて持ち直しの動きとなっているが、需要の中心となる価格帯は、土地建物の規模・類型、取引形態が様々であるため把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地方都市においては、必ずしも土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されているわけではなく、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが多いと考えられる。また、コロナ禍等もあり賃貸需要が弱い中で、新築又は築浅の賃貸事例の収集には限界もある。よって、取引の実態を反映して実証的な比準価格を標準とし、想定要素を多分に含んでやや信頼性が劣る収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中心市街地の北東方に離れた低層店舗・事業所等が建ち並ぶ地域であるが、新規賃料水準はやや弱含みのため、典型的市場参加者は、賃貸収入よりもむしろ自用を目的とし、利便性・客観性を重視して、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡本駅　西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
標準地の範囲
東	140 m
西	80 m
南	130 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済の住宅団地の間を通る準幹線道路沿いの商業地域で、当分は現状維持で推移するものと予測する。近くのダントー工場跡地においては、用途地域の変更を行い、２０２４年開業予定で商業施設の開発計画がある。 (2)昭和４０年代に区画整理事業が行われた幹線街路沿線に事業所・低層店舗等が建ち並ぶ地域で、路線商業地域として熟成度が高いことから、地価水準は、ほぼ横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感が有る。当市の人口は微減に転じており、世帯数は微増傾向。 (2)総じて貸店舗・オフィス空室率は僅かに上昇しているが、令和５年春にＪＲ宇都宮駅東口で貸事務所の大量供給が見込まれ、今後の動向が注目される。
地域要因
(1)背後に釜井台団地、奈坪台団地等が存在する宇都宮環状線背後の商業地域。周辺では土地区画整理事業が施工中だが、近隣地域での大きな変動は無い。 (2)近隣地域北側のダントー工場跡地に複合商業施設の開発が進行中で、令和６年度春にオープン予定となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,873 円／平米 20万4,552 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,873 円／平米 20万4,552 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,198 円／平米 21万5,545 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,062 円／平米 23万8,237 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,047 円／平米 24万4,799 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,297 円／平米 21万5,872 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,536 円／平米 26万9,558 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,275 円／平米 25万8,777 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,667 円／平米 21万7,095 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,799 円／平米 20万4,307 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,569 円／平米 23万9,913 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,050 円／平米 21万1,749 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情