路線価 (2023) 栃木県宇都宮市中央本町1-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市中央本町１番３７
価格時点	2023 年
駅名	東武宇都宮駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市内の商業地域一円の圏域。需要者としては地元の中小法人又は個人事業主を中心に、市内の各事業者を含む。また規模が一定程度あればマンション業者も考えられる。旧来の中心市街地について、各種施策や投資により活気が戻っているが、地価水準への影響は地域により濃淡がある。中心となる取引価格帯について、規模が様々のため総額は把握しづらいが、土地単価としては㎡当り１０万円台前半～半ば程度と思料する。 (2) 同一需給圏は宇都宮市街地中心部の商業地域一円を圏域とし、需要者は地元資本の事業者が中心で県外からの投資需要も認められる。当該地域は既成商業地域であり、商業地の分散化に伴う顧客吸引力の低下傾向に変化はなく商業地域としての相対的地位が低下する中、コロナ禍で収縮した需要も総じて改善し、供給が僅少で希少性を有することから需要競合等をつうじて地価は底堅く推移している。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域内では賃貸ビルも見受けられるが、自用の店舗付き事務所又は住宅としての利用が標準的である。また商業地の取引は本来収益性も考慮されたものである。以上及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域的特性が類似する商業地の事例を中心に採用しており、当該商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。収益価格は、元本価値に応じた果実を徴収し得ない地域的特性から低位に試算されており、当該収益価格の相対的信頼性はやや劣るものと判断する。よって、本件においては、当該地域の市場性を反映し説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武宇都宮駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市中央本町１番３７
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	９．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来の中心市街地の一角で「御橋通り」沿いに存する。再開発の構想等も無く当面現状維持的に推移するものと予測する。地価水準について、周辺表通り沿いの地域は上昇基調にあるが、当地域は横ばいと思料する。 (2)中低層の店舗ビルが建ち並ぶ既成商業地域で、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。商業地としての熟成度は高く、地価は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口も微減傾向にある。コロナ禍の商業地域への影響については、それぞれの立地や性格により多様化している。 (2)景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、当市では商業地の拡散化、中心商業地の空洞化傾向に変化はなく、地価は二極化が進行している。
地域要因
(1)近年周辺地域では各種施策により飲食関連を中心に商況改善が見られたが、コロナ禍で一服。今後の客足の回復に期待。 (2)当該地域に格別の変動要因はなく、熟成度の高い既成商業地域であり、新興の路線商業地等との競合が認められるが需要は比較的底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中央本町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,498 円／平米 36万8,612 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,498 円／平米 36万8,612 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,528 円／平米 50万4,258 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中央本町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,592 円／平米 38万2,147 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,674 円／平米 37万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	15万835 円／平米 49万8,661 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中央本町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,045 円／平米 37万421 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,441 円／平米 43万7,850 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,582 円／平米 50万4,436 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中央本町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,304 円／平米 41万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,066 円／平米 41万3,468 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,412 円／平米 50万568 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情