路線価 (2023) 栃木県宇都宮市北若松原2-1119-199 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９
価格時点	2023 年
駅名	西川田駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,551 円／坪 1平米 6万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇都宮市内及びその周辺市町における郊外型路線商業地域、需要者は地元資本による店舗・事務所等自己使用のほか、全国展開の大手フランチャイズチェーンも見られるが、大型店舗の出店方式は定期借地契約（建設協力金方式）が多く、更地の取引は少ない。よって中心となる価格帯は見いだせないが、幹線沿いの取引事例を踏まえ、背後住宅地単価との牽連関係等も考慮すると１億円台程度が中心と推定される。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市のうち幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域の圏域で、需要者の中心は自己使用目的で低層店舗等を建築し経営参加する法人である。宇都宮市の主要幹線道路である宇都宮環状道路沿いに形成された沿道型の商業地域で、車輛通行量が多く、店舗、営業所等の立地環境は良好であり、当該立地優位性から需要者の相対的な選好性は高いが、供給は限定的である。取引規模は各々で、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外型路線商業地域にあるが、郊外型賃貸物件の賃料水準の査定、その他多くの想定部分を含むことから、収益価格はやや信頼性を欠く。よって、取引市場の実態を反映した複数の具体的事例より求めた比準価格を中心とすることとし、収益価格を関連づけて、代表標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額の関連を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 事業用定期借地等による遊休資産の利活用等が見られる程度で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。低層店舗、営業所等の立地が中心で、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西川田駅　南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	504.8 坪 (1669 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の店舗、事務所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	43 m
奥行き	41 m
面積	1600 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宇都宮環状道路沿いの路線商業地域で、郊外型の大型店舗や事業所を中心に形成されている。商業地域の拡大は東西方向とも制約があり地域的に大きな動きは見られない。地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)熟成した路線商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状維持と予測する。車輌通行量が多い主要幹線道路沿いの地域で、安定的な需要が認められ、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万7,535 円 1平米 6万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万7,535円 1平米 6万5,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナへの対応は安定したものの依然不透明感がある。市の人口は微減に転じたがコンパクトシティ化に向け立地適正化等の施策を進めている。 (2)ネットワーク型コンパクトシティの形成を推進している。市人口は微減傾向で、物価高の影響等もあって、県内景気等の先行きは不透明である。
地域要因
(1)沿道型店舗・事業所等が混在する路線商業地域で、コロナ禍からの回復が見られるものの、郊外型商業施設間の競争が激しく需給は低迷している。 (2)宇都宮市の主要幹線道路沿いの路線商業地域として熟成し、地域要因に特別な変動はなく、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)幹線道路沿いの路線商業地域にあるが、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,474 円／平米 21万9,763 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,881 円／平米 21万7,803 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,617 円／平米 18万564 円／坪
推定価格 平米 坪	8万640 円／平米 26万6,596 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,990 円／平米 21万8,163 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万315 円／平米 19万9,401 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,028 円／平米 33万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,645 円／平米 21万7,022 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,545 円／平米 22万6,610 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,026 円／平米 25万7,954 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,513 円／平米 21万6,586 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,873 円／平米 20万4,552 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,873 円／平米 20万4,552 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,822 円／平米 21万7,608 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情