路線価 (2023) 栃木県佐野市高萩町字天神前1111-24外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外
価格時点	2023 年
駅名	佐野市駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	654万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	654万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円／坪 1平米 3万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね佐野市全域の住宅地域。需要者の中心は佐野市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られない。「佐野環状線」の北側に位置する住宅地。「佐野新都心」に近いため商業施設や佐野ＩＣへのアクセスの優位性から需要者の人気は高い。宅地需要は堅調である。また、民間企業による宅地分譲も継続しており需給バランスも良好である。土地は６００万～１０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は旧佐野市の住宅地域と判断した。需要者は佐野市内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心で、他市町からの転入はほとんど見られない。旧佐野市南部は人気の地域だが、新規分譲が続いており、やや供給過剰の状況になっている。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡～２５０㎡程度で４５０万円～８５０万円程度、新築の戸建物件で２，１００万円～２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅が中心となる住宅地域であるが周辺には家族向けのアパ－トやマンション等も見られる。しかしながら、標準地は経済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価格は試算しなかった。したがって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の画地規模が小さく、十分な駐車スペースを確保した賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実勢を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	佐野市駅　南東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、商業施設への接近性の高さから需要者の人気は現在も継続している。特に地域要因に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)佐野新都市近郊の利便性に優る住宅地域であり、住宅地域として成熟していることから、しばらくは地域要因に変化は無く、現状を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積共に落ち込んだ。昨今の建築着工数も減少傾向にある。 (2)佐野市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の影響もあり、弱含みで推移している。
地域要因
(1)宅地供給も継続しており住環境の良さから需要者の人気も高く、住宅地として熟成度が増すものと予測する。 (2)佐野新都市近郊の利便性に優る住宅地域であり、住宅地域として成熟していることから、地域要因に変化は無い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,919 円／平米 8万8,994 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,919 円／平米 8万8,994 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,521 円／平米 10万4,208 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,189 円／平米 11万6,335 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,237 円／平米 12万3,106 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,635 円／平米 10万7,891 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,262 円／平米 9万128 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,179 円／平米 12万9,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,853 円／平米 10万5,306 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,836 円／平米 11万5,168 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,530 円／平米 11万850 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,964 円／平米 10万5,673 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情