路線価 (2023) 栃木県鹿沼市日吉町字火打沢667-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 鹿沼市栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９
価格時点	2023 年
駅名	新鹿沼駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	480万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	485万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円／坪 1平米 2万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ日光線及び東武日光線沿線で概ね鹿沼市及び隣接市の圏域。需要者の中心は、鹿沼市及び隣接市に居住する３０代の一次取得者が多い。当該地域は、区画整然とした住宅地域であるが高台に位置し、高齢者の増加に伴い高台の快適性よりも不便さの方が目立つようになり需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡～３００㎡で５００万円～８００万円程度で、新築の戸建物件は２３００万円～３０００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は鹿沼市内の住宅地域である。需要者の中心は鹿沼市内の居住者が中心であり、郊外部の古い分譲住宅地であることから若年層には人気がなく、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域には未利用地は少なく、新築の一戸建ての物件はほとんど見られない。需要の中心は土地価格で４００万円から８００万円程度であり、建物付の物件は中古住宅が多いため、新築物件はあまり見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部は戸建中心の住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、市街地西部の住宅地の取引を基に求められており、取引時点も新しく信頼性は高い。収益価格は賃貸市場が形成されておらず求められなかった。よって、唯一求められた比準価格を標準とし、住宅地の選別化による需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　周辺には市営住宅は見られるものの、アパ－ト等の収益物件はほとんどないことから収益価格は試算しなかった。よって、戸建住宅が中心となる住宅地域であることから、類似の取引事例を複数採用することで市場の実勢を反映できる比準価格を標準とし、地域要因等の各種要因や比準の各段階を再吟味し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新鹿沼駅　西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿沼市栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ高台の古い住宅地域で、今後も住宅地域として推移すると思われる。街路幅員が狭く、宅地の選別化による選好性が劣るため、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (2)　郊外部の高台に造成された分譲地であり、かなり時間が経過していることから居住者の年齢層は高く、若年層の人気は低い。未利用地は少なく、分譲地としては成熟しているので当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）を上回る人口減少率（－４．６％）で、高齢化率（３１．６％）も高く、住宅地需要は弱い。 (2)人口減少率は大きく高齢化率も若干高い。令和３年の取引件数及び取引面積は増加した。建築着工数は令和４年になってからは減少傾向にある。
地域要因
(1)高台に位置する古い住宅地域で、街路幅員が狭いなど需要者のニーズに合わず、需要は少ない。 (2)特段の変動要因はない。戸建住宅が中心の分譲地であるが、造成後かなり経過しており、需要は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,304 円／平米 4万7,289 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,302 円／平米 7万7,036 円／坪
標準価格 平米 坪	2万36 円／平米 6万6,239 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,808 円／平米 4万5,649 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,620 円／平米 4万8,334 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,364 円／平米 6万4,017 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,976 円／平米 4万2,899 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,549 円／平米 10万4,301 円／坪
標準価格 平米 坪	2万661 円／平米 6万8,305 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,925 円／平米 5万9,260 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,182 円／平米 7万3,334 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,966 円／平米 6万6,008 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情