路線価 (2023) 栃木県小山市大字犬塚字大丸32-27外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字犬塚字大丸３２番２７外
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,780万 円 (1714 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (1714 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市及び周辺市町を中心に県内中南部の工業地域等である。需要者の中心は主に中小企業等と思料されるが、対象地の地理的条件及び用途地区との関連により工場以外にも、事業所、営業所、住宅地等への転換も可能であり宅地開発業者や他業種からの需要も期待出来る。取引の中心価格帯は類似の土地取引数が少なく、また取引規模が一定せず総額は見出し難いが、地価水準としては概ね、２５，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と判断する。 (2) 同一需給圏は主として栃木県内の県南乃至県央地区の工場等が集積する地域と判断。新型コロナの拡大以前は、国内生産が好調である上に、物流基地としての需要もあって、栃木県における産業団地の売れ行きは好調で、特に北関東道に近い同一需給圏では需要が堅調であった。その後も新型コロナ収束後を見据えた投資がみられ、需要の縮小はほとんど見られない。取引においては規模がまちまちで、市場における取引の中心価格帯を見出すことは困難な状態である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小山市街地北東部に位置し市街地に比較的近接した工場地域である。地域内の工場では自己使用が中心で、工場としての賃貸市場は未成熟であり収益価格を試算し得なかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。従って、取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 造成事例は収集できず、原価法は適用できなかった。また工場を賃貸するケースは希で、適切な賃貸事例は収集出来ないため、収益還元法の適用もし得なかった。比準価格は、工場用地の取引事例を取捨選択して求められており、対象地の地域要因に即して十分な験証をしたものと認められる。従って本件にあっては比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小山駅　北東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	518.5 坪 (1714 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字犬塚字大丸３２番２７外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は市街地北東部に位置した中小規模工場、住宅、営業所等の混在した用途の多様性を有する地域で、市街地中心部への接近条件に比較的恵まれ当該地域からの影響を受け易い地域である。 (2)工場地の需要は比較的堅調であるが、近隣地域の周囲には住宅地域もあるため、その影響を受けることとなる。いずれかの需給動向の変化には注意する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山市の人口動態は若干の変動が認められるが概ね安定した推移で、住宅着工件数は一時の増加期間を除き、ほぼ安定的で不動産需要も根強い。 (2)栃木県南部の工場用地の需要は、コロナ禍でも堅調で、供給がひっ迫しており、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)市街地に比較的近接した地域で利便性が高く、不動産需要は安定的であるが現状では特別な変動要因は認められない。 (2)地域要因に変化はないが、市街地に近く、付近に住宅もみられる工業地であり、恵まれた立地条件等から多様な潜在需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県小山市大字犬塚字大丸３２番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,607 円／平米 7万1,433 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,393 円／平米 7万725 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,855 円／平米 9万2,089 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県小山市大字犬塚字大丸３２番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,194 円／平米 7万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,434 円／平米 7万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,376 円／平米 9万505 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県小山市大字犬塚字大丸３２番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,230 円／平米 9万22 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,274 円／平米 8万3,556 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,302 円／平米 9万3,566 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県小山市大字犬塚字大丸３２番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,271 円／平米 14万6,360 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,636 円／平米 13万1,037 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,776 円／平米 9万1,827 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情