路線価 (2023) 栃木県真岡市久下田字西木戸486-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 真岡市栃木県真岡市久下田字西木戸４８６番１６
価格時点	2023 年
駅名	久下田駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	422万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	424万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円／坪 1平米 1万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は真岡市郊外及びその周辺部の住宅地域。需要者は市内の居住者又は通勤者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要は区画整理や開発分譲による街路、立地条件が良好な地域に対して比較的強い傾向は見られるが、二宮地区に位置する当該地域の需要は弱含みである。当該地区において土地は２００㎡～２５０㎡程度で３００万円～５００万円程度、新築の戸建物件はあまり見られない。 (2) 同一需給圏は旧二宮町地区を中心に市内の住宅地域一円の圏域。主な需要者は地縁的な選好性を有する一次取得者層である。需要の中心は、市街地に広がる区画整理地であり、その中でも後発の区画整理地の人気が高まっている。市場の中心価格帯は土地のみで５００万円～１０００万円程度、新築戸建物件で１０００万円台後半～２５００万円程度であるが、旧二宮町地区においては新築物件の供給はあまり見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 二宮地区内の戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、収益価格は住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結しないことから低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の事例を採用し、試算過程の補修正等は適切に施されて信頼性が高い。したがって、本件では、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場における取引の大半は自用目的であり、旧二宮町地区の類似事例を採用して求めた比準価格は市場の特性を反映し規範性が高い。一方、旧来の地主による賃貸経営が主で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められ、想定次第では更に下振れする可能性もある。したがって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久下田駅　南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い小学校に隣接する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真岡市栃木県真岡市久下田字西木戸４８６番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)二宮地区に位置する既成の住宅地域である。市内での選好性は劣るが、周辺の店舗や教育施設等の接近程度から、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)旧二宮町地区の既成住宅地域で今後も現状維持的に推移する。小学校に近接するが、区画整理地との比較では競争力が劣るものと見られ、同地区の不動産市場が低迷する中で、地価は弱含みが続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)真岡市の総人口は減少傾向であるが、住宅地は需要回復の兆しが一部に見られる。高齢化社会の進展、物価高による不動産市場への影響が注視される。 (2)人口減少が続く中、市内では区画整理地等の宅地供給が多く需給は緩んでいる。建築費や消費者物価の上昇が、今後地価に影響を与える可能もある。
地域要因
(1)二宮地区の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はみられない。市内では立地により宅地の選別化が進んでおり、需要は弱含みである。 (2)地域要因に格別の変動はないが、既成地域にあるため地域間の比較による相対的な地位の低下が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市久下田字西木戸４８６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,193 円／平米 7万64 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,286 円／平米 5万7,148 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市久下田字西木戸４８６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,557 円／平米 4万8,125 円／坪
推定価格 平米 坪	2万974 円／平米 6万9,340 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,050 円／平米 6万2,979 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市久下田字西木戸４８６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,042 円／平米 8万6,095 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,604 円／平米 8万4,647 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,022 円／平米 6万2,887 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市久下田字西木戸４８６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,366 円／平米 6万4,024 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,444 円／平米 6万4,282 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,063 円／平米 6万3,022 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情