路線価 (2023) 栃木県真岡市松山町21-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 真岡市栃木県真岡市松山町２１番３外
価格時点	2023 年
駅名	寺内駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6億1,500万 円 (35764 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億1,900万 円 (35764 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円／坪 1平米 1万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　大規模工場地であることから、同一需給圏は栃木県内の県央及び県南地区の工業地域が対象となり、広域的であると判断した。主な需要者は大企業が中心である。国内の工場地は、一時人件費の安いアジア諸国へ需要が散ってしまったものの、昨今は地政学リスクの影響も重要で国内需要が回帰しており、県南地区に位置する真岡市でも工場地の需要は大きい。大規模工場地といっても画地規模にややばらつきはあるが、３万㎡程度で５億円位が標準的である。 (2) 同一需給圏は栃木県内の工業地域全域と判断した。需要の中心は全国展開する上場企業から市内中堅以上の法人等幅広く想定される。工場の新規進出が栃木県内には散見されるが、いずれも県央から県南の系統連続性が優れた地域に集中している。特に系統・連続性が優れる工業地域は、広域へのアクセスが良好で、需要は底堅い。画地規模、建物価格はまちまちであり、需要の中心価格帯は判断出来ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　大規模工場地であるため、取引事例比較法については他市町の取引事例も採用したが、地域要因の類似した事例も多く含まれていることから、再吟味の結果、比準価格の信憑性は高いと思料した。また、自用の工場が中心である工業団地内にあり、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。よって、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は生産性を重視する工業地にあるが、工場の賃貸事例が収集できず、近隣地域は自己所有工場を主とする地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の査定は断念した。一方比準価格は類似の事例を複数選択しており、信頼性は高い。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	寺内駅　北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	10817.9 坪 (35764 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真岡市栃木県真岡市松山町２１番３外
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	500 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	大工場地
画地の形状等
間口	120 m
奥行き	250 m
面積	30000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　大規模工場が建ち並ぶ工業団地であり、全国的な企業の工場が既に建ち並んでおり大きな変化はない。昨今は地政学リスクもあり、グローバル化が後退する流れの中、底堅い需要に支えられている優良な工場地である。 (2)国道沿いに位置する、比較的規模の大きい工場が集積する工業地域であり、今後も工業地域として安定して推移するものと予測される。主要街路への系統連続性も良好で、需要も広域から認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率や高齢化率は県平均水準より低めである。令和３年は取引件数及び取引面積共に増加し、建築着工数は増加傾向である。 (2)新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向にある。先行きが不透明な状況であり、消費者マインドの動向が注視されている。
地域要因
(1)既存の工業団地であり、地域要因に変化はない。インターチェンジにも近く好立地なため、需要は安定している。 (2)主要道路に近く、系統・連続性が良好で、良好な立地環境を有するため、大工場や物流会社の進出等、底堅い需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県真岡市松山町２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,520 円／平米 6万1,227 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,488 円／平米 5万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	9.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	12.3 m
側道方位3	南
側道幅員3	9.9 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県真岡市松山町２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,869 円／平米 5万9,075 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,101 円／平米 5万9,842 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,438 円／平米 5万7,650 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県真岡市松山町２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,579 円／平米 5万1,504 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,062 円／平米 5万3,101 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,645 円／平米 5万5,028 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県真岡市松山町２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,370 円／平米 4万7,507 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,206 円／平米 5万3,577 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,952 円／平米 5万6,043 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県真岡市松山町２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,029 円／平米 4万9,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,134 円／平米 5万33 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,178 円／平米 5万6,790 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情