路線価 (2023) 栃木県大田原市中央1-2239-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 大田原市栃木県大田原市中央１丁目２２３９番１
価格時点	2023 年
駅名	西那須野駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	529万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	529万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田原市及び周辺の矢板市・那須塩原市の商業地域（県北地域）である。需要者の中心は地元企業・サービス業・小売業等が大半を占め、圏外からの需要は少ない。中心部の既存の商業施設は交通渋滞、駐車場難等により外周部へ分散し、既存の商業地域は空き店舗・空室等が増えてきている。地域内の画地が大小様々で一定しておらず、土地取引も少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、当市及び周辺市町の商業地域で低層店舗兼事務所等の立地可能な一円の圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性を持つ地元密着型の事業者である。当該地域は、旧市街地中心部の既成商業地域であり、商業地の分散化等に伴う顧客吸引力の低下傾向に変化はなく、さらに新興の郊外型路線商業地との競合から、商業地域としての相対的地位の低下が認められ、需要は未だ弱含みである。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は小売り店舗等が建ち並ぶ自用の店舗等が主体となっており、貸し店舗等の賃貸物件は若干見られる程度である。市街地中心部に再開発ビル（近隣地域外）が竣工したものの、収益的観点からの利用が一般化していないことから賃料水準が低く、収益価格は低位に試算された。よって、価格決定に際しては、地域の特性、単価と総額の関連の適否、取引の実態を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格と関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の商業地の事例を採用しており、当該商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。収益価格は、長期低落傾向にある地域的特性から賃貸需要が減退することで低位に試算されており、当該収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。したがって、本件においては、当該地域の市場性を反映し説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに価格形成要因を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西那須野駅南東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田原市栃木県大田原市中央１丁目２２３９番１
標準地の範囲
東	55 m
西	35 m
南	45 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１６．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は既成市街地の中心部の商業地域である。当地域は今後も現状を維持して推移しつつ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧市街地中心部の既成商業地域であり、近隣及び周辺地域では街路整備等により市街地活性化を図るも、店舗の連坦性が低く、他商業地との競合にコロナ禍の影響も相俟って、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高や円安による物価上昇が継続するが、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに持ち直している。 (2)景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、当市では商業地の拡散化、中心商業地の空洞化傾向に変化はなく、地価は二極化が進行している。
地域要因
(1)国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ既成市街地中心部の商業地域であるが、郊外路線商業地との競合により繁華性が低下しており地価は下落傾向にある。 (2)当該地域に格別の変動要因はないが、既成商業地として長期低落傾向にあり、周辺市町の郊外路線商業地との競合等により需要は未だ弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市中央１丁目２２３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,648 円／平米 10万7,934 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,068 円／平米 11万5,935 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市中央１丁目２２３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,068 円／平米 8万9,487 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,095 円／平米 8万9,576 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,211 円／平米 11万3,102 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市中央１丁目２２３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,928 円／平米 8万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,608 円／平米 8万7,966 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,596 円／平米 11万1,068 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市中央１丁目２２３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,856 円／平米 5万9,032 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,060 円／平米 9万6,072 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,364 円／平米 11万301 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市中央１丁目２２３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,144 円／平米 5万3,372 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,518 円／平米 11万811 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,555 円／平米 11万4,239 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	18.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情