路線価 (2023) 栃木県那須塩原市清住町94-170外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須塩原市栃木県那須塩原市清住町９４番１７０外
価格時点	2023 年
駅名	黒磯駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	460万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	460万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円／坪 1平米 1万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね旧黒磯市と那須町である。乗用車利用が多い圏域で、方面別に弱い地縁的選好性が認められる。需要者の中心は圏域内居住者で、それ以外は少ない。黒磯駅を中心とする成熟した圏域で需給動向は比較的安定しているが、市街地中心への回帰現象や選別化の傾向が見られる。物価や金融資本市場の変動等に不透明感が強いものの堅調な需要が見られ、売れ筋の建売住宅総額は２，０００万円台が多い。 (2) 同一需給圏は、那須塩原市及びその周辺市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、那須塩原市に居住又は通勤する一次取得者層で、快適性及び生活利便性を重視して行動すると思料される。那須塩原市の郊外部では、宅地開発による供給が比較的旺盛で旧来からの住宅地域は選別化等により弱含みが続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみでは５００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で１，５００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後述宅地－３の理由により、収益価格と積算価格を求めなかったが、比準価格は比較可能な同種宅地の取引事例に適切な補修正を施したものなので、実証的意義が高い。従って比準価格を標準とし、単価と総額の関連に留意し、更に市場特性を反映した複数の鑑定評価手法の適用を原則とする不動産鑑定評価基準の立場から再検討して、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。 (2) 後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は、黒磯地区の市街地を中心とした住宅地域に所在し、周辺環境の類似する取引事例を収集・選択し、適正な補修正を施しており、当該地域の市場性を反映して実証的意義の高い説得力を有する価格である。したがって、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒磯駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須塩原市栃木県那須塩原市清住町９４番１７０外
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	13.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路が狭い街並みで、地域要因に特別な変化はなく、当面現状を維持しつつ、新興市街地等との選別化から、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (2)近隣地域は街路幅員の狭い古い住宅地域である。地域要因に格別な変化はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。地価は、新興住宅地等との選別化等から、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気に持ち直しの動きが見られ、那須塩原市平均の地価動向も同様の傾向を見せている。今後の景気や地価の動向は不透明である。 (2)那須塩原市の人口は微減傾向が続いている。景気はコロナ禍の影響で弱含みの状況、不動産の取引件数は減少、地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)那須塩原駅周辺との選別化が進行している。近隣地域に特別の変化は無く、地価は弱含みである。 (2)黒磯地区の既存住宅地域であり、周辺には商業施設も存し生活利便性良好であるが、郊外の新規分譲地等との選別化により、需要の低迷が続いている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市清住町９４番１７０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万515 円／平米 6万7,823 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,421 円／平米 6万4,206 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,855 円／平米 6万2,335 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市清住町９４番１７０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,284 円／平米 5万7,141 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,355 円／平米 6万682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,942 円／平米 6万2,622 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市清住町９４番１７０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,901 円／平米 5万9,181 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,671 円／平米 5万8,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,022 円／平米 6万2,887 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市清住町９４番１７０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,970 円／平米 2万9,655 円／坪
推定価格 平米 坪	1万202 円／平米 3万3,728 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,069 円／平米 6万3,042 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市清住町９４番１７０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,211 円／平米 3万7,064 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,183 円／平米 4万3,583 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,887 円／平米 6万2,440 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情