路線価 (2023) 栃木県那須烏山市中央1-字仲町349-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須烏山市栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
価格時点	2023 年
駅名	烏山駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	784万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	784万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那須烏山市及び周辺市町において、商業系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は地縁性を有する県内事業者が中心である。商業中心が路線商業地域に移転・拡散している一方、既成商業地の取引は少ないため、選別化の傾向が進んでいる。画地規模、建物価格がまちまちであり、需要の中心価格帯は判断出来ない。 (2) 同一需給圏は那須烏山市及び周辺市町の商業地域。需要者は地縁的選好性が強い地元の個人事業主が中心である。旧来からの近隣商業地域で商圏は狭く、高齢化、過疎化の進行による顧客購買力の低下や他地域への顧客流出も見られ、需要は低調である。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は収益性を重視する市街地中心部の幹線道路沿いにある商業地にあるが、繁華性は非常に低く、店舗や事業所向けの賃貸市場は未成熟である。自用での利用が支配的であるため、収益価格の査定は断念した。一方比準価格は類似の事例を複数選択しており、信頼性は高い。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連、前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 那須烏山市内の地域的に停滞する既成商業地域にあり、自己利用が中心的で賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に経済情勢等の一般的要因の影響等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	烏山駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗・事務所が建ち並ぶ中心部の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須烏山市栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部にある、旧来からの近隣商業地域であり、繁華性は乏しく、顧客が流出している。需要は弱含みであり、地価は依然として下落傾向にあると思量される。 (2)那須烏山市の市街地中心部に位置する既成商業地域である。市内では過疎化、高齢化等が進んでおり、今後も地域的に停滞した現況が続くものと予測される。当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向にある。先行きが不透明な状況であり、消費者マインドの動向が注視されている。 (2)那須烏山市内の商業地域は、新規の出店もあまり見られず衰退傾向にあり、人口減少及び高齢化等により停滞している。
地域要因
(1)中心部の商業地であるが、郊外の大規模店に顧客は流出し、衰退している。過疎化も進んでおり、需要も乏しい。 (2)旧来の商業地域で商圏は狭く、商業地域として繁華性が劣り、依然として宅地需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,196 円／平米 7万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,405 円／平米 8万3,989 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,882 円／平米 8万2,260 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,024 円／平米 8万2,729 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,513 円／平米 8万1,040 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,587 円／平米 8万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,816 円／平米 4万5,676 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,179 円／平米 7万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,179 円／平米 7万9,936 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,303 円／平米 5万592 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,612 円／平米 8万1,367 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,736 円／平米 8万1,777 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万345 円／平米 6万7,261 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,073 円／平米 5万3,137 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,061 円／平米 7万9,546 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情