路線価 (2023) 栃木県河内郡上三川町しらさぎ3-13-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外
価格時点	2023 年
駅名	石橋駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	947万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,521 円 1平米 4万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	947万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,521 円／坪 1平米 4万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上三川町の住宅地域である。区画整理済みの住宅地域で、需要者は当町及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中心で圏外からの流入も認められる。上三川町の土地取引件数は、新型コロナ禍以前の平均よりも落ち込んでおり、令和元年度に比べると、それ以降は３／４程度で推移している。これはリーマンショック後と同じ水準だが、一時的なものとみられる。また近隣地域は住環境良好な地域であり、需要は比較的堅調である。 (2) 同一需給圏は上三川町及びその周辺市町に形成される住宅地域。需要者の属性は上三川町に居住及び通勤する一次取得者が大半を占めるが、同一需給圏外からの流入も見られる。町内では区画整理地や新規分譲地等を中心に需要が回復しており、需要、取引価格ともに改善傾向が見られる。土地については、総額で１０００万円前後が需要の中心となっているものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は画地規模が小さいことから、適正な収益用不動産の想定は困難である。このため収益価格は求めていないが、取引事例比較法は同一需給圏内の区画整然とした住宅地域における規範性が高い事例により求められており、説得力を持つ。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は上三川町しらさぎ地区に位置する一般住宅が存する区画整理済みの住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石橋駅　東方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業が完了した地域であり、住宅地域として需要が堅調で、安定的に推移するものと予測する。 (2)町中心部にも比較的近い区画整理済みの住宅地域である。しらさぎ地区内の取引価格は安定しつつあり、地価は下げ止まり傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,521 円 1平米 4万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,521 円 1平米 4万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)周辺市町における住宅市場は堅調で、新型コロナ禍は一時的なものとみられ、地価は徐々に下げ止まり傾向にある。 (2)上三川町の人口は微減傾向にあり、町内住宅地は全般的に下落基調が続くが、しらさぎ地区など需要の底堅い地域も一部で見受けられる。
地域要因
(1)区画整理が完了した住宅地域で熟成しており、地域要因の変動はほとんどない。 (2)街区の整った住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られないが、周辺での取引価格などには改善も認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,386 円／平米 15万46 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,225 円／平米 14万2,902 円／坪
標準価格 平米 坪	4万817 円／平米 13万4,941 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,759 円／平米 18万4,339 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,104 円／平米 17万5,562 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,213 円／平米 13万9,556 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,423 円／平米 14万6,862 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,423 円／平米 14万6,862 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,478 円／平米 13万7,126 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,929 円／平米 14万5,229 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,837 円／平米 13万8,313 円／坪
標準価格 平米 坪	4万618 円／平米 13万4,283 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,925 円／平米 14万1,910 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,925 円／平米 14万1,910 円／坪
標準価格 平米 坪	4万305 円／平米 13万3,248 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情