路線価 (2023) 栃木県河内郡上三川町大字上三川字中町4959-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町大字上三川字中町４９５９番２外
価格時点	2023 年
駅名	石橋駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円／坪 1平米 4万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上三川町及び周辺市町において、店舗兼居宅としての用途が多い商業地域。需要者は地縁的選好性を持つ事業者が中心である。郊外の路線商業地域が商業中心となっていく一方、近隣地域は旧中心市街地の既成商業地域であり、事業主の高齢化や後継者不足などで、土地需要は乏しくなっている。有効需要が少ないことから、地価下落傾向が止まらない状況にある。 (2) 同一需給圏は、上三川町及び隣接市町に形成される古くからの既成商業地域。需要者の中心は地縁的選好性をもつ個人事業者、地元の中小企業等である。旧市街地における空洞化傾向は依然続いており、住宅地・商業地ともに不動産取引がほとんど見られず需要は低迷したままである。市場における中心価格帯は、取引規模がまちまちであり総額での把握は困難であるが、単価は１㎡当たり４万円台～５万円台前半とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は低位に導かれたが、これは対象地の画地条件により、効率的な建物建築ができないこと、及び建築費の高騰を反映したものと思料される。取引事例比較法においては、当町のみならず広域な取引事例を選択して検討しており、求められた結果は説得力を持つといえる。従って本件にあっては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 郊外の大型店舗などに顧客が流出していることもあり古くからの既成商業地域での賃貸需要に改善は認められず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比して低位に試算されたものと考えられる。本件では信頼性の高い取引事例により試算した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石橋駅　東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が混在する中心商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町大字上三川字中町４９５９番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	27 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部の商業地域で、衰退傾向にある。市街地中心部の人口減少等で地価下落は続いていくものと予測する。 (2)旧市街地中心部に位置する商業地域である。繁華性に改善は見られず、今後も地価水準は下落傾向にあるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方の商業地域は、旧市街地は衰退傾向にあり、路線商業地域は活発である。一方でコロナ禍により低迷している業種も見られる。 (2)上三川町の人口は微減傾向にあり、町内住宅地は全般的に下落基調が続くが、しらさぎ地区など需要の底堅い地域も一部で見受けられる。
地域要因
(1)旧市街地の商業地域であり、衰退傾向が止まらない。特に個人商店は、閉店後は再開せず、住宅となっている。 (2)周辺市町への顧客の流出等、地元購買力は年々低下しており、商業地に対する需要も引き続き低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町大字上三川字中町４９５９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,862 円／平米 15万4,926 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,581 円／平米 15万3,997 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,697 円／平米 14万4,462 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県河内郡上三川町大字上三川字中町４９５９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,861 円／平米 14万8,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,222 円／平米 15万6,116 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,890 円／平米 14万1,794 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県河内郡上三川町大字上三川字中町４９５９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,242 円／平米 14万6,264 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,402 円／平米 12万6,957 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,622 円／平米 14万908 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県河内郡上三川町大字上三川字中町４９５９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,227 円／平米 10万6,542 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,414 円／平米 11万7,079 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,260 円／平米 13万9,712 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情