路線価 (2023) 栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東355-54外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 芳賀郡市貝町栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
価格時点	2023 年
駅名	市塙駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,180万 円 (1981 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,180万 円 (1981 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市貝町及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主あるいは県内外の企業である。当該地域は県道の移設に伴い、顧客の流れが変化し、店舗の閉鎖等が進むなど、地域的に衰退しているため、新たな需要は発生せず、土地取引は低迷している。取引価格の中心は、取引がほとんど見られないことから、判断が難しいものの、概ね２０，０００円／㎡前後であり、地域的に衰退化が進んでいる現状から、地価は下落傾向が強い。 (2) 同一需給圏は市貝町び芳賀郡内において商業系の用途に供されている地域と判断した。主な需要者は地元を中心に県内の事業者等である。町内においては外部への顧客流出が顕著で地元購買率が低下しており、集客施設にも乏しいことから、地域性に着目した新規出店はほとんど見られない。取引が極めて少なく、画地規模も様々であるため、需要の中心価格帯は把握できないが、地価は依然下落傾向にあるものと推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求めた。比準価格は事例は少ないものの、適切に比準された結果、妥当性のある価格といえる。収益価格は、想定規模の大きい建物であり、需要が期待できるかどうか等の問題から想定自体適切であるとは言い難く、その信頼性も低い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格を重視する一方、収益価格は参考に留め、また代表標準地から得られた価格との均衡も考慮し、上記のごとく決定した。 (2) 近隣地域は高度利用されない地域にあり、また駐車スペース確保の必要性から建築面積にも限界があるため、収益価格は低く求められた。一方、比準価格を求めるにあたり比較可能な事例は少なかったが、芳賀郡市の類似地域における事例を採用しており、求められた価格は市場の特性を反映して実証的である。したがって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市塙駅西方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	599.2 坪 (1981 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芳賀郡市貝町栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	100 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	72 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　県道の移設に伴い、交通の流れが変化する一方、周囲に形成された新たな商業地に顧客が流出するにつれて、地域内にあった店舗の閉鎖が進み、地域的に衰退化しており、今後もこの傾向は持続するものと予測される。 (2)町境付近に形成された商業地域で、芳賀町側の大規模店との競合やバイパスの開通により客足が減少、昨年地元スーパーも移転するなど、繁華性の減退は避けがたい状況にある。今後、商業性を維持できるかが懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナの影響は和らいでいるものの、商業背後地の人口が少ないため、商業地の形成はあまり期待できず、土地の動きは鈍い。 (2)顧客の流出や高齢化等が相まって、旧来の地域は空洞化が顕著であり、町内における商業集積はごく一部の地域に限られている。
地域要因
(1)　県道の移設に伴い通過交通量が減少する一方、店舗の閉鎖などによって、地域的に衰退化し、商業地としての実態は薄らいでいる。 (2)バイパス新設により交通量が減少、地域の核となるスーパーの移転もあり、路線の相対的地位が低下している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)スーパーの移転に伴い、標準地に存する店舗もテナントが退去した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,024 円／平米 8万2,729 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,513 円／平米 8万1,040 円／坪
標準価格 平米 坪	2万43 円／平米 6万6,262 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,369 円／平米 12万6,848 円／坪
推定価格 平米 坪	3万529 円／平米 10万929 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,424 円／平米 7万828 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,917 円／平米 12万5,354 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,652 円／平米 12万4,478 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,764 円／平米 7万5,258 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,124 円／平米 10万6,202 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,124 円／平米 10万6,202 円／坪
標準価格 平米 坪	2万752 円／平米 6万8,606 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情