路線価 (2023) 栃木県芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉2320-159 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 芳賀郡芳賀町栃木県芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉２３２０番１５９
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	479万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	477万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円／坪 1平米 1万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は芳賀町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は清原工業団地及び芳賀工業団地への勤務者乃至宇都宮市への通勤者である。周辺の清原台等と比較して価格水準が低く、割安感が競争力となっている。物価高等による先行き不透明感が残るものの、市場の中心価格帯は、土地で４００万円～６００万円程度、供給物件が少ないものの新築の戸建物件で１，６００万円～２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は芳賀町及びその周辺市町の住宅地域。主たる需要者は芳賀町内の居住者又は芳賀町内企業への通勤者が中心である。区画整理地や街区整然とした分譲住宅地域の宅地需要は堅調であるが、旧来の住宅地域については取引が散見される程度で、需給ともに低調で、圏域内の価格水準は若干の下落傾向である。標準地周辺における中心価格帯は土地が２００～３００㎡程度で、概ね４００～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は清原工業団地に近接した市街化調整区域内の分譲住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該市場では居住の快適性等を重視する個人による自用目的の取引が中心である。多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地周辺は戸建住宅中心の分譲住宅地域であって、アパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。
交通
交通施設	宇都宮駅　東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心とする高台の分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芳賀郡芳賀町栃木県芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉２３２０番１５９
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ　道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　清原工業団地に近接した分譲住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間現状を維持するものと予測される。宇都宮市郊外部の住宅地に比し割安感があり、地価はほぼ横這い傾向で推移するものと思料される。 (2)清原台住宅団地に近接し、調整区域内の高台に存する分譲住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。価格水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口は１年間で－０．７％、世帯数は＋１．２％。物価高、建築費の動向等により、市場に先行き不透明感が残る。 (2)人口減少率は県平均を下回っているが、高齢化率は県平均をやや上回っている。令和３年の土地取引は、前年比で件数、面積ともに増加している。
地域要因
(1)　地域要因に特筆すべき変化はない。新規の分譲住宅地との選別化の対象となっているが、価格水準が低く、底値を探る状況である。 (2)清原台住宅団地に近接し、調整区域内の高台に存する分譲住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。価格水準は若干の下落傾向にある。
個別的要因	(1)　代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉２３２０番１５９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,275 円／平米 7万3,641 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,008 円／平米 7万2,758 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,340 円／平米 6万632 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉２３２０番１５９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,415 円／平米 6万4,186 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,668 円／平米 6万1,716 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,245 円／平米 6万3,624 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉２３２０番１５９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,250 円／平米 5万3,723 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,931 円／平米 5万2,668 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,228 円／平米 6万262 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉２３２０番１５９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,324 円／平米 8万7,027 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,557 円／平米 8万4,491 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,158 円／平米 6万3,336 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情