路線価 (2023) 栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台117-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１
価格時点	2023 年
駅名	仁井田駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (1357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,440 円 1平米 8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (1357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,440 円／坪 1平米 8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高根沢町及びその周辺市町の農村集落を中心とする住宅地域の圏域で、需要者は、同一需給圏内に地縁性を有し、自己居住用の住宅としての使用を目的とする個人が中心。行政的条件等により市街化が抑制され、新規の宅地供給は少ないが、農家住宅等が見られる高台の集落地域で利便性等にやや難があり需要も限定的である。取引が少なく、画地規模や取引事情等により取引される価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は高根沢町及びその周辺市町の調整区域内等に存する集落地域を圏域とする。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が殆どであり、同一需給圏外からの転入は僅少である。当該地域は、準幹線町道沿いで比較的連坦性の高い集落地域であるが、調整区域に存することから供給自体が僅かで、需要も地域的に限定される傾向を有し依然弱含みである。中心となる価格帯は取引が少なく総額の把握は困難であるが１㎡当たり８千円程度が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域の集落に所在し、アパート等の賃貸需要や新規供給が見られず、賃貸市場が極めて未成熟で、自己使用目的の取引が中心であるため収益価格は試算しない。地縁性や快適性を重視する市街化調整区域の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は、当町の調整区域及びその周辺市町内の集落地域において類似性を有する住宅地の取引事例に適正な補修正を施しており、当該調区内住宅地等の市場性を反映し実証的意義は高く説得力を有するものである。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仁井田駅南東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	410.5 坪 (1357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	地すべり防止区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	45 m
面積	1400 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	東日本大震災により地すべり被害があった地域であるが、対策工事が実施された。
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３	地すべり防止区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)行政的条件等から市街化が抑制され、農家住宅等が見られる高台の集落地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状維持と予測する。需要は限定的で地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)市街化調整区域内に存する集落地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。調区内では開発行為等への制約も伴い需給ともに少なく、地価は未だ弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,440 円 1平米 8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,440 円 1平米 8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 2万7,671円 1平米 8,370円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 2万7,671円 1平米 8,370円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇都宮市のベッドタウンとしての性格を有する。町人口は減少傾向で、物価高の影響等もあって、県内景気等の先行きは不透明である。 (2)インフレ圧力が強く景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、新規開発分譲等による宅地供給圧力も相俟って価格競合・選別化が進んでいる。
地域要因
(1)利便性等にやや難がある高台の集落地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はない。需要は限定的で地価は引き続き下落傾向で推移している。 (2)当該地域に格別の変動要因はないが、調整区域内の住宅地域であり、選別化等の影響を受け、地価は依然として弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,091 円／平米 3万55 円／坪
推定価格 平米 坪	8,800 円／平米 2万9,093 円／坪
標準価格 平米 坪	7,921 円／平米 2万6,187 円／坪
査定価格 平米 坪	7,920 円／平米 2万6,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,091 円／平米 3万55 円／坪
推定価格 平米 坪	9,297 円／平米 3万736 円／坪
標準価格 平米 坪	8,771 円／平米 2万8,997 円／坪
査定価格 平米 坪	8,770 円／平米 2万8,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,195 円／平米 4万317 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,066 円／平米 4万6,502 円／坪
標準価格 平米 坪	8,159 円／平米 2万6,974 円／坪
査定価格 平米 坪	8,160 円／平米 2万6,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,244 円／平米 4万3,785 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,191 円／平米 4万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	8,328 円／平米 2万7,532 円／坪
査定価格 平米 坪	8,330 円／平米 2万7,539 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情