路線価 (2023) 栃木県那須郡那珂川町馬頭字南町329-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須郡那珂川町栃木県那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
価格時点	2023 年
駅名	烏山駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	499万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	497万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円／坪 1平米 2万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は那珂川町及び周辺市町の商業地域と判断した。那珂川町は栃木県東端の茨城県に接する過疎化が進行中の自治体である。よって、需要の中心は地縁性を有する地元の個人や小規模な法人が大半で、外からの流入は少ない。当該地域は中心部の小売店舗が主体の既成商業地域であるが、昨今は国道沿いのスーパー等が主要な店舗であり、近隣地域のような既成商業地の採算性は悪い。画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (2) 同一需給圏は那珂川町及び周辺市町の商業地域。需要者は地縁的選好性が強い地元の個人事業主が中心である。旧来からの近隣商業地域で商圏は狭く、高齢化、過疎化の進行による顧客購買力の低下や他地域への顧客流出も見られ、需要は低調である。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己利用の店舗がほとんどで、商業店舗の賃貸市場は未成熟である。よって、収益価格は試算しなかった。比準価格については、那珂川町の不動産取引が非常に少ないことから隣接の那須烏山市の事例を複数採用しているものの、那須烏山市とは地域的な類似性が高く、試算値の信頼性は高いと思料した。よって、自用の店舗が中心の商業地域であることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 那珂川町内の地域的な停滞が見られる近隣商業地域にあり、自己利用が中心的で賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	烏山駅　北方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が多い旧国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須郡那珂川町栃木県那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
標準地の範囲
東	160 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　旧来からの中心的な商業地域であり、小売店舗が主体で未利用地は少なく、当面は現状を維持するもの予測する。当該地域においても購買者は幹線道路沿いの大型店舗に向かっており、経営環境は厳しい状況にある。 (2)馬頭地区の商店街を形成する近隣商業地域である。町内では過疎化、高齢化等が進んでおり、今後も地域的に停滞した現況が続くものと予測される。当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率及び高齢化率共に県平均を大きく上回り、過疎化が進んでいる。令和３年の土地取引件数は増加したものの、取引面積は減少した。 (2)那珂川町内の商業地域は人口減少及び事業者の高齢化・後継者不足等により、停滞している。
地域要因
(1)中心部の旧来からの地域であることから、未利用地は少なく、地域的な変動はほとんどない。既存の商業地域であるため、宅地需要は低迷している。 (2)旧来の商業地域で商圏は狭く、商業地域として繁華性は低迷し、依然として宅地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須郡那珂川町
地域	栃木県那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万930 円／平米 3万6,135 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,563 円／平米 5万4,757 円／坪
標準価格 平米 坪	2万499 円／平米 6万7,770 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須郡那珂川町
地域	栃木県那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,690 円／平米 3万8,647 円／坪
推定価格 平米 坪	2万165 円／平米 6万6,665 円／坪
標準価格 平米 坪	2万165 円／平米 6万6,665 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,024 円／平米 8万2,729 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,513 円／平米 8万1,040 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,501 円／平米 6万4,470 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,196 円／平米 7万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,405 円／平米 8万3,989 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,048 円／平米 6万9,585 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情