路線価 (2023) 群馬県前橋市天川町50-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市天川町５０番４
価格時点	2023 年
駅名	前橋駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,917 円 1平米 7万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円／坪 1平米 7万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は前橋市の市街地及びその周辺の圏域で整然とした戸建住宅が中心の地域。需要者は前橋市在住者が多いが市外からの需要も有る。県内経済は持ち直しつつあるも、前橋市の新設住宅着工戸数は横這い傾向で推移している。その中で利便性、居住環境等の良好な地域の需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向を示している。市場の中心の価格帯は土地が１６００万円前後、新築戸建で３０００～４０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は前橋市の市街地及び市街地周辺の住宅地域である。需要者は前橋市に在住または勤務する自己住居を目的とする個人が中心である。住宅地においては需要堅調地区とそれ以外の地区で地価動向が異なる二極化乃至多極化の傾向が顕著である。近隣地域の居住環境は比較的良好であり、需要は堅調に推移している。売買の中心価格帯は土地１５００万円前後、新築住宅２，８００～４，０００万円程度で規模品等によりばらつきがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域において利便性が同等な価格牽連性の有る取引事例を収集し比準を行い求められた価格であり、実証的な価格といえる。収益価格については第一種低層住居専用地域の戸建住宅地域で賃貸用の共同住宅を想定をすることは現実的でないため採用していない。以上より信頼性の有る取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、第１種低層住居専用地域の用途地域内にある戸建住宅地域で賃貸用の共同住宅を想定することが現実的でないため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	前橋駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市天川町５０番４
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部に近く交通利便性も良好かつ街区も整然としており居住環境も良好な地域。
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、需要は堅調だと予測される。景気の先行きは不透明な面もあるが、利便性の良好な地域の地価は上昇傾向が続くと予測される。 (2)当該地域の居住環境は比較的良好であり、今後とも需要は堅調に推移するものと思われる。地価は当面やや上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,917 円 1平米 7万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,917円 1平米 7万6,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 25万595円 1平米 7万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 25万595円 1平米 7万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動再開が進むが景気の先行きは未だに不透明。前橋市の人口も微減傾向だが、利便性住環境等が良好な住宅地への需要は堅調に推移している。 (2)前橋市は人口微減、高齢化率上昇傾向。土地取引件数は横這い、新設住宅着工戸数は減少傾向。住宅地ではコロナ禍の影響小。旧郡部の需要は弱い。
地域要因
(1)近隣地域の地域要因の変動は特に無いが良好な居住環境により地価は上昇傾向を示している。 (2)周辺区画整理済み地域と比較すると競争力の程度はやや弱いが、居住環境は比較的良好であり、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23152 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市天川町５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,061 円／平米 24万4,846 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,061 円／平米 24万4,846 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23135 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市天川町５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,078 円／平米 28万1,268 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,597 円／平米 26万3,148 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,390 円／平米 24万5,933 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市天川町５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万372 円／平米 23万2,650 円／坪
推定価格 平米 坪	7万372 円／平米 23万2,650 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,698 円／平米 24万340 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市天川町５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,291 円／平米 27万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,211 円／平米 26万8,484 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,056 円／平米 24万8,135 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情