路線価 (2023) 群馬県前橋市大胡町58-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市大胡町５８番４
価格時点	2023 年
駅名	大胡駅 から 160m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	288万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	288万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万172 円／坪 1平米 3万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は前橋市の市街地外周部及び郊外の商業地域で周辺背後の住宅地も含む。主たる需要者層は店舗、営業所等を目的とする市内法人及び個人が中心である。圏内需要は店舗の郊外型化や複合型化の影響を受けて旧来型の既成商業地の需要は依然として低迷している。近隣地域は衰退傾向が見られる商業地域で店舗等の需要は低迷傾向を続けている。取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は大胡地区を中心とする非線引都市計画区域内の商住混在地域で背後の住宅地を含む。需要者の中心は店舗や事業所等を営む個人事業者又は法人である。主要地方道前橋・大間々・桐生線や伊勢崎・大胡線、上武国道などアクセスは比較的良好だが、郊外型店舗への顧客流出や旧郡部の人口は微減傾向で、地縁的な商業地は衰退傾向にあり需要は弱く地価は下落傾向にある。特に大胡地区内の商業地需要は、ほぼ見られず中心価格帯を見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、商業需要の衰退及び画地規模が小さいこと等により市場性のある賃貸物件を想定することが困難であるため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 代替競争関係が認められる事例から得た比準価格は、市場性を重視する取引価格決定の指標となるのが一般的である。近隣地域周辺は商業背後地の面的な範囲は狭く、賃貸需要は薄く、かつ標準地は画地規模が小さいため、市場性のある賃貸物件を想定することが出来ず、収益価格の試算を断念した。以上から、対象標準地の市場性からアプローチした実証的な比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大胡駅北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模な小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市大胡町５８番４
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗事務所等需要は低迷し、衰退傾向の見られる商業地域である。
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は衰退傾向にて推移している商業地域である。店舗事務所等の需要は低迷傾向を続けており、今後も当該傾向は続くものと思われ、地価は当面下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)衰退傾向にある旧来型の商業地域である。店舗や事務所等の需要は長期低迷にあり、今後もこの傾向は継続すると思料する。景気の先行き不透明感や需要の低迷もあり地価は引き続き下落傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)再開発等の進行地域がある一方、衰退傾向を続けている地域もあり、多極化している。コロナ禍の影響は商業地域の特性により差がある。 (2)前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著である。
地域要因
(1)衰退傾向が見られる商業地域である。店舗事務所等の需要は低迷傾向を続けており、地価は下落傾向を示している。 (2)大胡地区の人口は微減傾向。旧大胡町中心の街道沿いの商業地域だが店舗や事業所としての需要は低迷している。地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大胡町５８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,547 円／平米 9万1,070 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,089 円／平米 8万6,250 円／坪
標準価格 平米 坪	3万266 円／平米 10万59 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22135 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大胡町５８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,541 円／平米 7万7,827 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,784 円／平米 7万8,630 円／坪
標準価格 平米 坪	3万260 円／平米 10万40 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大胡町５８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,228 円／平米 8万98 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,845 円／平米 7万5,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万20 円／平米 9万9,246 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大胡町５８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,895 円／平米 4万9,243 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,906 円／平米 9万8,869 円／坪
標準価格 平米 坪	3万208 円／平米 9万9,868 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23152 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大胡町５８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,670 円／平米 9万4,783 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,326 円／平米 9万3,646 円／坪
標準価格 平米 坪	3万425 円／平米 10万585 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情