路線価 (2023) 群馬県高崎市阿久津町字新田田1136-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市阿久津町字新田田１１３６番１
価格時点	2023 年
駅名	倉賀野駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円／坪 1平米 2万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は高崎市在住者が大半を占めるが、当地域は市街地から遠く生活利便性に劣るため、圏外からの転入者は少ない。また、農家集落的な色合いが濃い住宅地域で、地縁的選好性が強い場所柄であるため、不動産需要は低迷している。市場の中心価格帯は、土地は６００万円～８００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円～２，２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は高崎市内の郊外を中心とした価格帯低位の住宅地域である。主たる需要者は高崎市内在住者が中心と見られ、市街地方面へ需要が移行していることもあって同一需給圏外からの転入は少ない。郊外に位置し利便性に難があり、行政的要因により宅地供給に限界があることから需要は低迷している。取引の中心的価格は、土地の場合で６００～９００万円程度、新築の戸建住宅は２０００～２３００万円前後の物件と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は農家集落形態の住宅地域であるため、近隣周辺地域に共同住宅等は殆ど見られず、自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が成立していない。よって、収益還元法は適用しない。一方、比準価格は市街化調整区域内の住宅地の取引事例から適切に比準して求めたもので、市場の実態を反映しており説得力を有する。以上から、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農地の多い集落地域のため賃貸住宅は殆どなく、収益価格の試算は行わない。一方で比準価格は市内の市街化調整区域内に存する代替競争関係にある住宅地域から規範性を有するものを採用して得られた客観的且つ実証的な価格である。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存することから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当と判断される。
交通
交通施設	倉賀野駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	201.5 坪 (666 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市阿久津町字新田田１１３６番１
標準地の範囲
東	620 m
西	480 m
南	1060 m
北	370 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	高崎市のほぼ南端に位置する集落形態の住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生活利便性に劣る農家集落形態の住宅地域で、需給動向は低調で地価は下落傾向で推移している。また、顕著な地域変動要因はなく、当面は現状維持にて推移するものと予測する。 (2)郊外の農家住宅も多い地域で、行政的要因もあって発展的傾向は期待できず、当面は現状維持傾向が続くと見込まれる。需要は相対的に乏しく地価は暫くは減少が続くと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内最大の人口を有する中核都市であるが、商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷しており、住宅地は生活利便性の高低により二極化が進んでいる。 (2)北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続く。
地域要因
(1)少子高齢化が進む生活利便性に劣る農家集落形態の住宅地域で、需要は乏しく、地価は下落傾向で推移している。 (2)需要が市街地方面へ推移する中で、然したる地域要因の変動は見られない郊外の調整区域内住宅地域の需要は減少傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	225 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市阿久津町字新田田１１３６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,052 円／平米 7万9,516 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,092 円／平米 9万6,178 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,641 円／平米 8万8,075 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	271 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市阿久津町字新田田１１３６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,813 円／平米 9万1,950 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,563 円／平米 9万1,123 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,996 円／平米 8万9,249 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	271 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市阿久津町字新田田１１３６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,654 円／平米 11万4,566 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,121 円／平米 10万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,950 円／平米 8万9,097 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	240 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市阿久津町字新田田１１３６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,149 円／平米 8万6,449 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,606 円／平米 8万1,347 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,401 円／平米 9万588 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	236 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市阿久津町字新田田１１３６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,180 円／平米 12万6,223 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,344 円／平米 12万153 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,680 円／平米 9万1,510 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情