路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市境字町並333-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市境字町並３３３番２
価格時点	2023 年
駅名	境町駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	681万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	681万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊勢崎市境支所管内を中心とする伊勢崎市一円の幹線道路沿いの商業地域であり、主な需要者は店舗併用住宅等を目的とする地場の法人企業、個人事業者等である。背後地域を商圏とする近隣型の商業地域で大型スーパーも見られるが、商圏が狭いため繁華性は低い。新規店舗の出店はほとんど見られず、老朽化した閉鎖店舗や遊休地が散見される状況にある。取引される価格帯にはばらつきがあり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市の郊外に位置する境地区を中心とした商業地域や用途混在地域及びその背後地である。想定される需要者の中心は地縁的な選好性を有する個人又は中小規模の法人である。対象標準地の周辺地域では空き店舗や未利用地も多く見られるなど境地区の不動産市場は長期低迷を継続しており、特に商業地の取引はほとんど見られず中心価格帯の把握が困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺では、自己使用不動産としての需要が中心で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は低位に試算された。市場参加者である法人企業等は賃貸想定による収益性よりも周辺相場を指標として取引する傾向が強く、上記収益価格の規範性が低いことから、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は店舗兼住宅を中心とする近隣型の商業地域であるため収益価格の試算に当たり店舗兼住宅を想定した。賃貸事例については境地区内の店舗に係る事例を収集することは出来なかった。近隣地域は主として自己使用目的の取引が想定されるため市場での取引価格を指標に価格は決定される。以上から実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	境町駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市境字町並３３３番２
標準地の範囲
東	370 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	境地区中心部の繁華性のやや劣る商業地域
街路	１０．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内において建物建て替え等があまり進まず、老朽化した建物や駐車場、遊休地等の割合が増加傾向にある。今後も当面地域の衰退傾向が継続し地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)県道沿いに店舗や一般住宅、遊休土地も見られる旧来からの商業地域で、土地利用に大きな変化はないが衰退傾向が継続している。景気の先行き不透明感や需要の低迷により地価は下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)伊勢崎市は工業都市で人口は微増横這い傾向。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著である。
地域要因
(1)近隣地域は衰退傾向が続き、老朽化した建物や駐車場、遊休地等の割合が増加傾向にある。 (2)境町駅南口徒歩圏内の店舗兼住宅や一般住宅、遊休地も見られる県道沿いの商業地域。衰退傾向にあり市場は低迷し地価は下落を続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23142 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境字町並３３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,957 円／平米 6万5,978 円／坪
推定価格 平米 坪	3万18 円／平米 9万9,240 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,212 円／平米 9万3,269 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	18 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23153 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境字町並３３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,241 円／平米 8万141 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,953 円／平米 7万9,189 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,280 円／平米 9万3,494 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23150 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境字町並３３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,130 円／平米 5万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,125 円／平米 7万9,757 円／坪
標準価格 平米 坪	3万890 円／平米 10万2,122 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23135 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境字町並３３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,124 円／平米 9万2,978 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,734 円／平米 12万8,055 円／坪
標準価格 平米 坪	3万888 円／平米 10万2,116 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23152 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境字町並３３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,860 円／平米 12万5,165 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,266 円／平米 10万3,365 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,977 円／平米 9万9,104 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部都市計画道路
特別な事情